Революция в госоценке недвижимости ударит по карману

Законопроект, подготовленный Минэкономразвития по поручению правительства, вынесен на общественное обсуждение, которое продлится до 12 октября. По мнению экспертов, в имеющемся виде документ грозит утратой принципа независимой оценки и невозможностью оспорить выведенную чиновниками цифру в суде. В первую очередь предложение ударит по бизнесу, который уже платит налоги на имущество исходя из кадастровой оценки. Достаточно причин для опасений и у простых граждан.

Сегодня кадастровую оценку проводят независимые компании. Делают они это по заказу муниципалитетов не реже, чем раз в пять лет, и не чаще, чем раз в два года — в городах федерального значения. За качеством оценки следят саморегулируемые организации оценщиков. После того, как чиновники примут работу, Росреестр вносит данные в государственный кадастр недвижимости и передает в налоговую службу. С 2015 года 28 регионов страны по кадастровой стоимости рассчитывают налог на имущество физических лиц. Остальные должны перейти на эту схему до 2020 года. Что касается предпринимателей, они зависят от кадастровой оценки с 2014 года. По мнению экспертов, опрошенных "Росбалтом", их перемены в законодательстве коснутся в первую очередь.

Что, в сущности, предлагается? Отказаться от услуг частных оценщиков и передать эту функцию государству. Согласно документу, кадастровую оценку будут проводить бюджетные учреждения, подведомственные региональным властям, в бюджеты которых и пойдут налоги. Более того: предполагается, что они же будут рассматривать жалобы на свою работу.

Примечательно, что нововведение предлагается в преддверии 2016 года, когда россияне получат первые платежки, в которых налог на недвижимость рассчитан по кадастровой стоимости. Тогда же эксперты и ожидают первую волну исков от недовольных собственников, которые считают, что их жилье оценили несправедливо.

При этом институт оспаривания тоже ждут перемены. Согласно документу, обратиться с претензией собственники смогут либо к самому оценщику, либо в межведомственную коллегию, в состав которой входят все те же региональные чиновники.

"При таком подходе мы рискуем оказаться в ситуации, когда государство попросту диктует цены", — опасается председатель комиссии ОП РФ по развитию малого и среднего бизнеса Дмитрий Сазонов. По мнению собеседника "Росбалта", привязка кадастровой стоимости к налогу не сулит объективности. Во многих регионах за последние два года в отношении коммерческих объектов стоимость уже взлетела в разы, и значительно превышает рыночную. Меж тем, если раньше в комиссии по оспариванию планировалось включить представителей бизнеса и экспертов, то сегодня в списке (согласно законопроекту "О государственной кадастровой оценке") лишь представители госорганов. При таком раскладе спорить с чиновниками будет непросто.

"Принятие закона приведет к полному аннулированию института оспаривания, поскольку поставит под ручное управление весь процесс кадастровой оценки, — согласился президент саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет" Алексей Каминский. — Даже если состав коллегии будет расширен, это проблему не решит. Саму оценку будет делать бюджетное учреждение, подотчетное субъекту, контроля за результатами работы никакого не будет — саморегулируемые организации из процесса исключают. Соответственно, бюджетные учреждения будут стоять насмерть за свои результаты".

Каминский подчеркнул: законопроект уходит от понятия оценки как рыночного института. Фактически, речь будет идти о назначении цены государством.

По мнению эксперта, таким образом чиновники рассчитывают решить собственные задачи — задачи наполняемости бюджета любой ценой. "В Татарстане, например, с тех пор как налоги стали рассчитывать по кадастру, стоимость земель под промышленными объектами выросла от 3 до 8 раз. Единственный аргумент, который привели чиновники — это наши ключевые налогоплательщики. Учитывая, что население страдать не должно, по крайней мере, в преддверии парламентских выборов, решение ударит по бизнесу", — предрекает собеседник "Росбалта".

При этом Каминский подчеркнул: за последние годы многое сделано для того, чтобы действующая в настоящее время схема работала без сбоев. Результаты оценки теперь проверяют саморегулируемые организации. С 2015 года на них лежит финансовая ответственность — до 5 млн рублей.

"Основная загвоздка сегодня в качестве исходной информации по объектам оценки, которую предоставляет заказчик. Не важно, какой оценщик — государев, рыночный, он не сможет дать качественный результат на "мусоре". А в исходном перечне сегодня именно "мусор". Например, отсутствует информация по протяженности линейных объектов. Есть, например, трубопровод, но непонятно, тянется он на 1 или 20 километров. Или отсутствует точный адрес объекта. Что это значит? Оценщик не может нанести объект на карту, получить информацию о локальном окружении — инженерная, социальная инфраструктура. Например, если рядом с объектом тюрьма, психоневрологический диспансер, оценщик этого учесть не сможет", — подчеркнул эксперт.

Генеральный директор Ассоциации российских магистров оценки Елена Петровская согласилась: "не важно, кто именно считает кадастровую стоимость – частный оценщик или государственный служащий — при применении единых и понятных методик итог работы должен быть одинаковым независимо от исполнителя".

"Даже не вдаваясь в вопросы плюсов и минусов перехода на государственное регулирование, сейчас можно однозначно сказать: без решения проблемы с формированием и описанием самого объекта налогообложения — земельного участка или помещения - получить адекватную и обоснованную кадастровую стоимость невозможно", — подчеркнула Петровская.

Сегодня же базы данных и реестры с описанием имущества зачастую содержат недостоверную информацию, а в ряде случаев она и вовсе отсутствует. Соответственно и оценщик, когда получает подобные неадекватные данные от заказчика, не может оценить то, чего не существует, а осуществлять идентификацию и учет всего фонда недвижимого имущества в отдельном регионе в его обязанности не входит.

"Нужно ставить задачу формирования базы объектов. Каждый регион должен провести инвентаризацию. С этого надо начинать, а об этой проблеме вообще не говорится", — резюмировала собеседница агентства.

Создание системы оценки с нуля влетит регионам в копеечку. Примечательно и то, как предлагают финансировать государственных оценщиков. По словам Каминского, сегодня на полном серьезе звучать идеи о том, чтобы финансировать государственные оценочные конторы в размере 1% от налоговой базы. "То есть, чем выше я оценю, тем больше денег на карманные расходы", — заметил эксперт.

Как показывает практика, в 70% случаев российские суды признают решение оценщиков ошибочным, и налог на недвижимость удается снизить в 2-3 раза, подчеркнул Сазонов. Это доказывает, что проблемы с оценкой у нас, действительно, существуют.

При этом эксперты предрекают, что с нового года количество несогласных возрастет, и к недовольным предпринимателям присоединятся физические лица, которые будут оспаривать стоимость жилья, исходя из которой им начислили налог на имущество. Переход оценки в руки государства лишь усугубит проблему, превратив процедуру оспаривания в профанацию и лишив граждан последней надежды на справедливость.

"Возможно, законодатель попытается минимизировать социальное напряжение и отведет удар от малообеспеченных граждан, введя норму вычета, например, в 50 кв.м, за которые платить налог не придется, — предположил Сазонов. — Но для этого потребуется внести изменения в налоговое законодательство".

По инф. rosbalt.ru