Застройщик и минстрой обменялись открытыми письмами

С открытым письмом в адрес областных властей выступила компания «Новый город». Руководство строительной организации выразило претензии в связи со сложностями, которые возникли у «Нового города» в реализации проекта возведения города-спутника в Малой Еланке и микрорайоном «Союз» в иркутском микрорайоне Университетский. Сегодня был обнародован ответ, отражающий точку зрения областного Минстроя. Полемика стала редким для Приангарья прецедентом апелляции к общественному мнению при обсуждении столь масштабных градостроительных и хозяйственных вопросов.

«Проект города-спутника в районе деревни Малая Еланка был задуман еще в 2010 году. Инициатором его разработки выступила известная в Иркутске строительная компания «Новый город», – говорится в открытом письме. – Предполагалось, что в районе удобной транспортной развязки, где пересекаются потоки из Иркутска, Ангарска и Шелехова будет построен современный мини-город на 40 тысяч жителей с качественным и недорогим жильем и всей необходимой социальной инфраструктурой. Проект был презентован на Байкальском экономическом форуме и вошел в число Национальных приоритетных проектов партии «Единая Россия». В районе Малой Еланки объединившиеся в ЗАО АЗГИ (в составе ОАО ФСК «Новый город», ОАО «Сибавиастрой» и ЗАО «Восток-Центр-Иркутск») застройщики приобрели участок земли площадью почти 380 гектаров. Известными российскими и голландскими архитекторами был разработан проект застройки, а международная компания «NAIBecar» подготовила концепцию будущего города-спутника. Были проведены переговоры с руководством «Иркутскэнерго» о возможности проведения теплотрассы рядом со «спутником» для его обеспечения теплом, улажены все вопросы с подключениями по воде.

В 2012 году, после назначения на должность губернатора Иркутской области Сергея Ерощенко, проект получил полную поддержку правительства Приангарья. В 2013 году город-спутник в Малой Еланке как один из самых перспективных проектов вошел в Федеральную целевую программу «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Байкальского региона на период до 2018 года». А совсем недавно заместитель председателя правительства Иркутской области Михаил Литвин презентовал проект министру строительства Российской Федерации Михаилу Меню и также получил одобрение.

Тем удивительней для застройщиков стало решение регионального минстроя отказать в согласовании изменений генплана Мамоновского муниципального образования, что было аргументировано необходимостью добавить в документ новые дополнения, учитывающие интересы новосибирских застройщиков, которые когда-то планируют построить еще один город-спутник на 100 тысяч человек. Это решение фактически поставило крест на планах начать строительство города-спутника в Малой Еланке в нынешнем году», – говорится в письме.

Руководство «Нового города» высказало сомнения в том, что истинная причина «проволочек» с реализацией проекта Малой Еланки – в новосибирском застройщике «Дискурс Плюс», который тоже намерен реализовать свой проект массовой застройки под Иркутском.

«Тот участок земли, который новосибирцы планируют застраивать, еще даже не выкуплен и находится в статусе земель сельхозназначения, – говорится в открытом письме. – Не разработан проект, да и нет вообще никакого экономического обоснования необходимости постройки в этом месте города на 4 миллиона квадратных метров и завода железобетонных изделий, который может разместиться в непосредственной близости от особо охраняемой территории «Птичья гавань». Тем более с учетом того, что совсем рядом расположится другой город-спутник на 40 тысяч жителей. Да, сегодня в Новосибирске этот застройщик предлагает однотипные панельные многоэтажки от 9 до 18 этажей, как две капли воды похожие на шагающие по планете дома героев фильма «Ирония судьбы или с легким паром» по цене до 30 тысяч за квадрат. Но и условия для строителей в столице СФО совсем другие. Да и технологии, по которым возводят дома, новшеством похвастаться не могут и известны еще со времен хрущевского жилищного бума».

3 июля с ответным открытым письмом в адрес президента СК «Новый город» Александра Битарова выступил зампред правительства Иркутской области – министр строительства, дорожного хозяйства региона Михаил Литвин. Публикуем текст открытого письма без купюр:

«Сразу оговорюсь – я никоим образом не возражаю против того, чтобы вопросы, имеющие серьезный резонанс, озвучивались в общественном пространстве. Более того, это является одним из основополагающих элементов любого демократического сообщества. Но вот вопрос – как относиться к тем случаям, когда посредством этого инструментария кто-то пытается решить проблему, пути профессионального решения которой очевидны. И вдвойне непонятно, когда это делается людьми, в профессиональной состоятельности которых сомневаться в принципе не приходится. Вопрос касается конкретной проблемы – создания города-спутника в районе деревни Малая Еланка, входящей в состав Мамоновского муниципального образования. Еще конкретнее – не понятного мне эмоционального выступления 5 июня на сессии Законодательного собрания Иркутской области депутата и председателя совета директоров ФСК «Новый город» Александра Битарова. Суть выступления сводится к тому, что министерство строительства, дорожного хозяйства Приангарья чуть ли не вставляет палки в колеса компании, возглавляемой Александром Семеновичем, а глава региона лоббирует интересы застройщиков из других субъектов Российской Федерации.

Обратимся к фактам: работа над проектом комплексной застройки в районе деревни Малая Еланка ведется уже четвертый год. За это время городспутник был предложен к включению в федеральную целевую программу «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Байкальского региона до 2018 года». Состоялась его презентация в Министерстве строительства РФ, и он был включен, как один из базисных элементов, в состав проектируемой Иркутской агломерации. Таким образом, при поддержке правительства Иркутской области проект был продемонстрирован на самом высоком уровне, попал в приоритетные и уже сейчас является объектом пристального внимания.

Губернатор Сергей Ерощенко выступил с новой инициативой: поручил рассмотреть возможность расширения объемов жилищного строительства на территории Мамоновского МО и изменения генерального плана муниципалитета с включением дополнительного земельного участка под строительство жилья эконом-класса. Главой Мамоновского муниципального образования А.А. Ткач в сентябре 2013 года в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой) была подана заявка на участие в отборе проектов жилищного строительства в рамках реализации приоритетного проекта по повышению доступности жилья для экономически активного населения.

В этом письме №473 от 03.09.2013 года администрация муниципалитета гарантировала осуществить строительство жилья экономического класса в рамках проекта комплексной застройки жилого района на территории Мамоновского муниципального образования Иркутского района Иркутской области, реализация которого будет осуществляться гражданам по цене ниже рыночной на 20%, но не более 30 тыс. за квадратный метр общей площади. Заявка согласована правительством Приангарья. Так чьи же интересы лоббирует губернатор? На наш взгляд, интересы жителей Иркутской области! Очень сомневаюсь, что председатель совета директоров ФСК «Новый город» Александр Битаров подписал бы такое «Гарантийное письмо застройщика».

Добавим также, что от имени правительства Иркутской области письмом №02-11-550/13 от 06.09.2013 в адрес заместителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (сейчас это Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации) было прогарантировано предоставление утвержденного генплана Мамоновского муниципального образования до 1 июня 2014 года. В письме также сообщалось, что в генеральном плане будет отражен земельный участок под проект комплексной жилой застройки района №1 в составе I очереди развития Мамоновского МО со сроком реализации в 2013-2025 годы, включающий строительство жилья экономического класса в объеме 1 млн кв. м общей площади. При этом Александр Битаров обвиняет минстрой региона в якобы умышленном затягивании согласования уточненного генплана Мамоновского МО. Но на какую реакцию Александр Семенович рассчитывал?

Не понятно, чем руководствовалась глава Мамоновского МО А.А. Ткач, выдавая задание на изменение генплана фирме ООО «Студия Проект». Но факт остается фактом: участок, который собирается осваивать ФСК «Новый город», в документе обозначен, а дополнительный – под строительство большого района с жильем по доступной цене – нет. Это главная, но не единственная претензия. На этапе выполнения градостроительной документации вся ситуация оценивается комплексно и принимаются соответствующие решения. И мелочей здесь не бывает, тем более мы все работаем строго в рамках правового поля Российской Федерации. Относясь с должным вниманием к работе вообще, профессионал не имеет права ошибаться по мелочам. Цена ошибки слишком велика – это потерянные гектары, квадратные метры и миллионы рублей.

Градостроитель работает в совершенно определенной сложившейся среде и вынужден учитывать весь комплекс сложившихся факторов с соответствующими ограничениями, многие из которых упускать просто нельзя. Например, нельзя относиться к газопроводу Ковыкта—Иркутск, как к объекту местного значения. Нельзя игнорировать территории объектов культурного наследия в нарушение требований ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Нельзя говорить в общем о параметрах функциональных зон и абсолютно неконкретно о наполнении их объектами местного значения. И уж тем более нельзя по своему усмотрению вольно обращаться с законодательной базой Российской Федерации.

Для меня всегда странным казалось то, что в полемическом задоре умные, грамотные и опытные люди зачастую начинают лукавить. Очевидно, что путь от внесения изменений в генплан муниципального образования до собственно строительства четко изложен и регламентирован в градостроительном кодексе РФ. В него входят проект планировки с межеванием, ГПЗУ, общественные слушания и выполнение проектной документации с прохождением экспертизы. На часть этой работы законом отводятся строго регламентированные сроки. Существует также проблема инженерных сетей и сооружений, прежде всего касающихся канализования и водоотведения. С учетом всех этих «нюансов» разговоры о начале строительства города-спутника в этом году выглядят по меньшей мере популистскими. Тем более неожиданно слышать эти слова от Александра Битарова – профессионала, который о стройке знает практически все.

Эмоции, несомненно, имеют положительную составляющую, но они не должны заслонять от нас реалии окружающей действительности. Реалии же таковы, что в данном конкретном случае, в строгом соответствии со ст. 25 Градостроительного кодекса Российской Федерации, придется создать согласительную комиссию, в которую войдут представители всех заинтересованных сторон. Не хочу в рамках данного письма озвучивать причины, результатом которых стало данное решение, чтобы не давать лишнего повода дилетантам посудачить об ошибках профессионалов. Задача формулируется следующим образом: найти грамотное решение, а не раздувать дискуссию на тему «кто виноват».

Абсолютно позитивным является подход к проектированию данной комплексной застройки, как к городу-спутнику. Правильно, что на смену идеологии блок-секций в том или ином количестве приходит концепция формирования комфортной жилой среды. Понятно, что на этом новом пути никто не застрахован от ошибок. Только вот говорить о них нужно честно. В качестве примера: микрорайон «Союз», в проекте которого площадь территории для размещения школы на 600 мест сопоставима с площадью территории для детского сада на 200 мест и почти в три раза меньше нормативной (3,0 га). Совершенно очевидно, какая это будет школа – спортплощадки через три квартала, бассейн в соседнем микрорайоне и т.д. Получается, что сам микрорайон – дня завтрашнего, а школа – даже не вчерашнего, а позавчерашнего. И, собственно, о каком комфортном существовании и положительных примерах мы говорим? На ком экономим?

Аналогичный подход, видимо уже системный, демонстрируется в проекте изменений в генеральный план Мамоновского муниципального образования, где под три планирующиеся школы резервируются участки площадью в два раза меньше нормативной. Можно сказать, что это частности… Но называть частностью проблему формирования и размещения объектов школьного образования – по меньшей мере не очень правильно. А можно еще сказать об объектах здравоохранения. Понятно, что они носят статус региональных. Но для них, как правило, резервируются территории, а таковых просто нет. Как нет и обоснования такому «смелому» решению.

К слову сказать, за всю историю строительной деятельности компании «Новый город» ею не построено ни одного социального объекта, но зато с увеличением плотности застройки в центре города увеличивается нагрузка на уже имеющиеся школы, детские сады, поликлиники, имеющиеся сети, увеличивается нагрузка на бюджет Иркутской области.

Подводя итог, можно отметить тот факт, что методика решения проблем чисто профессионального плана посредством переведения их в плоскость общественного обсуждения митингового характера не нова. Она не украшает нас, не добавляет престижа Иркутской области, и уж тем более не помогает решить проблему. Для этого существуют другие, определенные законодательством, нормы и правила. Не сомневаюсь, что нам всем они хорошо известны и предлагаю ими воспользоваться. Спокойно, выверенно, грамотно, профессионально – как мы это умеем.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 мая 2014 года №258/пр, Иркутская область включена в перечень субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется реализация программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Соглашение об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи» объектами инженерно-технического обеспечения, утвержденное приказом Минстроя России от 10 июня 2014 года №287/ пр «Об утверждении проекта соглашения об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи», будет подписано 3 июля 2014 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, правительством Иркутской области – участником программы «Жилье для российской семьи» – и открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». И это соглашение мы обязательно выполним, несмотря ни на что!».

По инф. Телеинформа