|
Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств часто не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников (например, на рынке недвижимости Иркутска) поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков.
Обезопасьте себя от мошенников!
1. 10 видов мошенничества с земельными участками
1.1. Фиктивная продажа земельного участка (без юридических оснований)
Такой способ мошенничества не всегда является причиной умышленных действий. Зачастую собственник даже не подозревает об отсутствии у него прав распоряжения земельным участком (ЗУ). Подобная ситуация возникает в случае наличия судебных обязательств, когда недвижимость дарится, если право собственности не было зарегистрировано в органах Госкадастра, а также при отсутствии документов о межевании.
ВАЖНО. Новые поправки в законодательстве 2018 г. отражены в законе «О межевании земельных участков» № 477-ФЗ, «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, «Об узаконивании самовольных строений» № 258-ФЗ, а также ЗК РФ.
Умышленные махинации производятся при сокрытии факта отсутствия права. В качестве документа, подтверждающего собственность, демонстрируется обычное свидетельство о переходе прав собственности на ЗУ. По закону РФ документ получают без предоставления аналогичного от прежнего собственника. Поэтому точно сказать, кто обладает правом распоряжения на ЗУ проблематично.
Во избежание подобной ситуации будущий собственник вместе с продавцом запрашивают выписку из ЕГРН, содержащую всю необходимую и юридически значимую информацию об участке.
К покупке земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, подходят системно из-за наличия огромного числа нюансов, а покупка ЗУ, в большинстве случаев, организовывается через аукционы.
1.2. Продажа земли по поддельным документам
В целях продажи ЗУ подделываются различные документы, как отсутствующие (по какой-либо причине), так и никогда не оформлявшиеся. Чаще всего, дубли обнаруживают среди договоров о передаче прав собственности, свидетельств о праве собственности, актов согласования границ с владельцами смежных участков.
Подделка документов осуществляется с целью сокрытия нежелательных данных и быстрой продажи, для получения средств обманным путём, для перепродажи одного и того же участка разным покупателям и т.д.
Отличить подлинник от подделки не всегда представляется возможным даже профессионалу. При помощи специального оборудования и кражи пустых бланков в органах, ответственных за их выдачу, производится основная масса нелегальных сделок.
Предупредить фиктивную сделку можно, воспользовавшись услугами Росреестра. Подробная процедура получения выписки описана в 8 главе закона № 218-ФЗ. После проводят сверку документов по кадастровому номеру, данным о собственнике (дольщиках), проверяют информацию об отсутствии обременений и исковых обязательств и др.
- ВАЖНО. Обратиться в органы Росреестра для получения обычной и расширенной выписки из ЕГРН можно только собственникам, зарегистрировавшим (поставившим на кадастровый учёт) ЗУ в качестве недвижимости.
1.3. Двойная продажа ЗУ
Такой махинацией могут воспользоваться как собственники, так и черные риэлторы. Т.к. регистрация прав собственности на ЗУ занимает достаточно долгое время, мошенники используют этот шанс в целях многократной наживы. Один участок достаётся в собственность нескольким "владельцам".
В случае, когда собственник не торопится с оформлением, он рискует потерять выкупленную землю. Т.к. по законодательству законным владельцем ЗУ считается первый, предъявивший свои права на участок. Последующим покупателям земля предлагается по копиям документов и свидетельству о праве на собственность (устаревшему). При наличии сомнений подобного рода покупатель не торопится и требует время на раздумье.
В связи с введением обязательной регистрации прав на собственность (через ЕГРН) данные последнего владельца ЗУ хранятся в базе данных. Перечисляют средства только после того, когда произойдет выдача свидетельства о госрегистрации на руки. Если продавец добросовестный, он согласится на такое требование с предварительным заверением всех предписаний у нотариуса (долговая расписка, оплата части суммы и т.д.).
По закону, если найдется другой собственник ЗУ, ни договор о купле-продаже, ни договор о переходе прав на собственность, тем более, не фиксирующее истинного владельца свидетельство о праве на собственность, не повлияют на судебное решение и не помогут вернуть деньги. Законная собственность - это собственность, оформленная на конкретное лицо, данные о которой хранятся в реестре.
1.4. Продажа земли с неподходящим видом разрешенного использования (ВРИ ЗУ)
На практике часто случаются ситуации, в которых землю нельзя использовать по назначению, например, возвести жилое строение или организовать производство. Такое возможно при покупке ЗУ, относящихся к той или иной категории (кадастровая классификация земель), имеющей целевое назначение. Вид земель обязательно указывается в свидетельстве о праве собственности на ЗУ. Но мошенники ссылаются на возможность перевода участка в другую категорию, обещая покупателю содействие со стороны властей и быстрые сроки. По факту этот процесс затягивается на долгие годы, т.к. чиновники не обязаны решать подобные вопросы. Сам перевод стоит больших денег, решить вопрос при помощи судей не представляется возможным, т.к. Закон не наделил их таким правом.
Кроме того, на участке могут находиться объекты стратегического значения, оборонные и военные постройки, коммуникации и т.д. Будущим собственникам приходится изучать кадастровый план территории, геологические и топографические схемы, чтобы при вводе территории в эксплуатацию или подключении к коммуникациям не возникало споров с государством. Затраты на отведение коммуникаций за пределы своей территории, возлагаются на законного владельца. В таких случаях ЗУ перепродаются за бесценок, а постройки приходится перевозить.
Нередки случаи, когда результаты топологической и геологической съемки подделываются. Поэтому любые предоставляемые собственником документы необходимо проверять через официальные источники.
При приобретении ЗУ необходимо определить с какой целью будет использоваться земля. Для постройки дома или дачи покупают только землю, предназначенную для ИЖС и ЛПХ.
- ВАЖНО. ЗУ продаются с передачей паспорта и дополнений (схем и планов). Порядок их выдачи регламентирован № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Постановлением Правительства РФ № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».
1.5. Срыв сделки на этапе предоплаты
Такой тип мошенничества происходит в тех случаях, когда договор купли-продажи предусматривает оплату значительной части средств от общей суммы в качестве задатка. Оставшуюся часть покупатель обязуется оплатить после государственной регистрации прав на участок. В таких случаях обращаются к услугам зарекомендовавших себя риэлторских компаний. Как правило, перед сделками они выверяют документы, т.к. дорожат имиджем и репутацией. При совершении сделки напрямую или через частное лицо существует риск невозврата аванса. Собственником может быть подставное лицо с поддельными документами, а частник просто разведет руками, сославшись на посредничество и стечение обстоятельств.
Поэтому, при покупке земли проверяют самого собственника (по паспорту). Обычно обращаются к владельцам соседних участков для получения интересующей информации. Также по согласованию с собственником запрашивают данные из налоговой службы и ЖКХ о наличии задолженности.
Если земельный участок относится к товариществу, кооперативу или садоводству, выясняют, требуются ли какие-либо дополнительные взносы обязательные платежи.
Когда сделку проводят по доверенности, собственника проверяют более тщательно. Для этого выясняют, жив ли он, на основании какого документа продаётся участок, вступило ли доверенное лицо в наследство и т.д. Во многих случаях покупатель страхует себя, запрашивая справку из психдиспансера о здоровье собственника и доверенного лица. Т.к. в некоторых случаях сделку можно аннулировать, признав человека недееспособным.
1.6. Продажа участка с ложным местоположением или показ участка с другими координатами
Такой вид мошенничества предполагает продажу ЗУ, несоответствующего заявленным параметрам. С целью получения большего дохода продавец показывают участок с большей площадью, с проведенными коммуникациями, с более привлекательным расположением и т.д. В организованных структурах за отдельную плату предлагают найти участок под любые потребности. На деле оказывается, что координаты посещаемого объекта не совпадают со сведениями, указанными в ЕГРН, а сам участок находится в собственности соседа или в ведении субъекта РФ.
Схема популярна при продаже земель коммерческим структурам, которые скупают большие площади. На месте выявить несоответствие достаточно сложно.
Отдельной проблемой становится вопрос межевания и долевого владения. Эти данные могут скрыться от покупателя путем предоставления подложных документов (на начальном этапе). А итоговая регистрация прав собственности может не состояться из-за отсутствия межевого плана территории, приобрести который получится после проведения ряда процедур и уплаты круглой суммы денег.
При наличии сомнений на этот счёт покупатель требует от собственника совместно получить выписку об участке из Росреестра, после которой решается вопрос о внесении части средств в качестве аванса (гарантия оплаты).
1.7. Продажа земли по завышенной стоимости
Несмотря на то, что кадастровая стоимость земли приближена к рыночной, мошенники наживаются на жертве путём показа участка большего размера и облагороженного под любые нужды. Часто с землёй продаются дома и хозяйственные постройки, которые увеличивают кадастровую стоимость. При этом сама постройка может считаться аварийной и не быть пригодной для жилья. Мошенничество в особо крупных размерах выявляют при продажах участков, застроенных на скорую руку без соблюдения техники безопасности. Таким образом участок облагораживается перед покупкой и продаётся в 3 раза дороже.
При наличии любой постройки на ЗУ покупатели выявляют, был ли осуществлен ввод в эксплуатацию такого сооружения, какие службы осуществляли контроль за вводом, имеются ли на руках документация. В противном случае будущий собственник обращается к грамотному юристу, производит полный замер территории и прочие технические процедуры.
1.8. Продажа земли подставными фирмами или сговор с собственником
В данном случае сам факт юридической сделки остаётся спорным, т.к. фирмы-однодневки не являются экономическим субъектом, а их руководство скрыто за подставными лицами. По факту отсутствует и предмет договора, никакой собственностью в виде ЗУ компания обычно не располагает.
Предупреждают подобную сделку на стадии сверки документов, а оплату вносят только после перехода права собственности.
При умышленном сговоре риэлтора с собственником сделка разрывается на этапе предоплаты. В таких случаях владелец ЗУ аннулирует договор, а деньги переводятся на теневой счёт подставного риэлтора. В других случаях при неграмотности клиента происходит полная оплата сделки при отсутствии оригиналов или внесение заведомо ложных сведений в договор о купли-продаже. В таких случаях обращение в суды остаётся безрезультатным.
1.9. Продажа земельных участков “фиктивными” застройщиками
Такой вид мошенничества появился сравнительно недавно. Возросший спрос на недорогое загородное жилье сподвиг мошенников на новую схему. Они выкупают часть территории, застраивают ее второсортными коттеджами, демонстрируя активный ход работы. Деньги, вложенные за еще непостроенные дома, пропадают вместе с ООО.
Мошенничество набирает обороты по причине отсутствия законодательных актов, регулирующих отношения застройщика и инвестора.
1.10. Продажа по факту заключения предварительного договора
Особенностью такой схемы является то, что предварительный договор на куплю-продажу не регистрируется и тем более, не принимается в органах Росреестра. Покупатель соглашается на такую сделку по различным причинам, зачастую, его привлекает сам участок или цена. Оплатив сделку по полной стоимости, клиент ожидает неоформленного документа, нерабочих дней приёма, приезда мужа из командировки и т.д. После подведения покупателя до фактической оплаты, мошенники скрываются. По такой схеме работают профессионалы, они долгое время следят за потенциальной жертвой и ее активностью в плане поиска ЗУ (объявления в интернете, СМИ, подкуп риэлтора и т.д.)
2. Что делать, если вы попались на удочку мошенников
По закону, если у мошенника нет постоянного дохода и имущества в собственности, потерянные средства вернуть не удастся. А фиктивная сделка будет признана судом недействительной.
При обнаружении вскрывшегося факта мошенничества, следует обратиться в органы полиции. Стоит учитывать, что при недостаточной предусмотрительности покупателя преступление будет сложно инкриминировать. В отдельных случаях стоит обратиться к юристу, который подскажет правильное решение.
3. Как обезопасить себя в дальнейшем
При намерении купить или продать участок стоит внимательно отнестись к выбору риэлторской компании, нотариуса и юриста.
Особое внимание стоит уделить проверке собственника и предлагаемых документов на ЗУ. В некоторых случаях целесообразно воспользоваться проверкой личных данных на подлинность. При подписании договора всегда существует риск фиктивной сделки. Не стоит забывать о возможности самостоятельной проверки участка на предмет наличия запретов отчуждения имущества (Росреестр).
Также необходимо быть внимательным при составлении договора купли-продажи. При любом несоответствии нормам законодательства (по содержанию и форме) сделка аннулируется.
Дополнительное время на обдумывание решения поможет внести ясность в механизм сделки. При определённой последовательности действий, направленных на пресечение любого типа мошенничества, можно свести все риски до минимума. Так правило, мошенники, предвидев последствия предлагаемых требований, отступают от фиктивной сделки под различными предлогами.
4. Ответственность по КоАП и УК РФ
Ответственность за мошенничество с земельными участками предусмотрена как для частных лиц, так и для должностных, ответственных за рациональное использование и охрану.
К частым преступлениям органов власти относятся:
- Предоставление земли за взятку
- Выдача земли по заниженной стоимости
- Завладение участком путем подделки документов
- Незаконный перевод ЗУ в другие категории (нецелевое использование)
К преступлениям со стороны собственников и риэлторов относятся:
- Мошенничество в любой форме
- Взяточничество
- Подделка документов и подписей
- Незаконный оборот земли
Административная ответственность предусмотрена в КоАП:
- ст.7.1. (штраф до 3% от кадастровой стоимости);
- ст.7.4 (штраф до 200000 руб.);
- ст. 7.16 (штраф до 400000 руб.);
- ст.8.8 (штраф до 2% от кадастровой стоимости за нецелевое использование; штраф 10% - за неиспользование);
- ст.19.23 (штраф до 40000 руб. с изъятием орудий совершения преступления) и др.
Уголовная ответственность предусмотрена по следующим статьям УК:
- ст.159 (вплоть до лишения свободы на срок до 10 лет и штраф до 1 млн.руб.);
- ст.160 (план решения свободы на срок до 10 лет со штрафом в 1 млн.руб);
- ст.170 (обязательные работы до 360 часов, лишение права заниматься деятельностью до 3 лет);
- ст.285 (вплоть до лишения свободы до 10 лет и запрета заниматься определенной деятельностью до 3 лет);
- ст.290 (вплоть до лишения свободы на срок до 4-х лет);
- ст.291 (вплоть до лишения свободы на срок до 15 лет с выплатой штрафа, превышающего сумму взятки в 70 раз);
- ст.327 (вплоть до лишения свободы на срок до двух лет)
- ст.330 (вплоть до лишения свободы на срок до пяти лет) и др.
5. Что делать и куда обращаться, если был выявлен факт мошенничества с ЗУ
1. Обратиться в правоохранительные органы с заявлением (физ.лица) или в прокуратуру (юр.лица);
2. К заявлению приложить копии документов, договоров купли-продажи и других имеющихся соглашений;
3. Заранее стоит позаботиться о поиске свидетелей;
4. При недостаточности материалов для возбуждения уголовного дела, необходимо проконсультироваться с юристом;
5. В случае отказа в возбуждении уголовного дела (повторного) следует написать заявление в прокуратуру или суд.
6. Советы
1. При организации купли-продажи ЗУ не сообщайте избыточных сведений в объявлении. Все вопросы должны решаться при личной встрече.
2. Необходимо заранее проанализировать законодательную базу, в особенности, ситуации, когда сделка будет считаться недействительной.
3. Оплату лучше производить на указанный в договоре счёт и только после получения документов на руки (гарантирующих право собственности).
4. Следует проверить личность собственника (через правоохранительные органы) и статус имущества (через Росреестр и органы кадастра на местах).
5. Весь процесс сделки необходимо доверить квалифицированному юристу. Заверение документов необходимо производить у личного нотариуса.
Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков.
Еще на деловом портале irktorgnews.ru:
|
