Структура инвестиций в строительной отрасли ждет перемен

Замедление темпов экономического роста, начавшееся в российской экономике в 2013 году и прогнозируемое на ближайшие годы, выразилось в снижении объемов производства в большинстве отраслей отечественной промышленности. Между тем, процесс идет не скачкообразно, а постепенно, что позволяет довольно эффективно контролировать поведение экономики в условиях мирового снижения рынков. Наиболее показательным примером этих процессов является строительная отрасль.

По данным Иркутскстата, общий объем строительства в Иркутской области в 2013 году в денежном эквиваленте составил 86,8 млрд рублей, что на 7,2% ниже показателя 2012 года. В эксплуатацию введено 1,105 млн кв. м, в том числе жилой недвижимости – 829 тыс. кв. м. Это на 4,8% меньше показателя 2012 года. На долю крупных строительных компаний пришлись объемы работ на 30 млрд рублей – 94,2% к показателю 2012 года.

В целом «инвестиционный портфель» строительной индустрии в 2013 году по структуре незначительно отличался от 2012 года. Однако уже начали наблюдаться тенденции по замене одних инструментов финансирования другими (снижался объем средств в сегменте долевого строительства и увеличивались объемы инвестиционного кредитования в банках). В 2014 году эти тенденции существенно усилятся, что приведет к реструктуризации инвестиционного портфеля.

По словам аналитика рынка, генерального директора издательского дома «Градостроитель» Татьяны Миковой, государство в 2013 году оставалось самым активным инвестором строительной отрасли. «Наблюдалась тенденция развития так называемого государственно-частного партнерства, причем уже не на словах, - прокомментировала Татьяна Микова. – В 2013 году в области было построено много объектов социальной сферы. Работа строилась по алгоритму, изначально исключающему недобросовестность подрядчиков: компания возводит объект за свой счет, потом, по завершению строительства, государство его выкупает. Понятно, что здесь масса подводных камней, и участвовать могут только компании с серьезными финансовыми возможностями. Строителям, способным работать по этой схеме, предлагались льготные кредитные продукты. В частности, Сбербанк сообщал о таких продуктах».

По словам аналитика, для жилищного, дорожного строительства и для объектов стройиндустрии финансовое участие государства определялось, в основном, многочисленными целевыми программами, в рамках которых выделялись средства. Кроме того, функционировали специализированные фонды, в том числе дорожный. «Варианты финансирования проектов в рамках программ немногочисленны: это, как правило, субсидирование процентов по кредитам для предприятий, иногда – софинансирование конкретных объектов (бюджет области и муниципалитета), - рассказала Татьяна Микова. – Что касается частных инвестиций, тут вопрос сложнее. Инвесторы есть, но их немного. Ощущается интерес зарубежных инвесторов, хотя к началу текущего года он несколько снизился. Мне кажется, что комплексное строительство силами строителей без участия государства невозможно. Или возможно только для очень крупных корпораций (опять же не без участия государства). В качестве примера приведу работу на землях Фонда РЖС: когда процесс запустили, крупнейшая на тот момент в Иркутске компания АЗГИ отказалась участвовать в аукционе – не хватало средств. В итоге на аукцион вышли энергетики. И процесс пошел. С тех пор немногое изменилось, к сожалению».

Аналитики считают, что развитию рынка частных инвестиций в строительстве по-прежнему мешают проблемы, связанные с высокой стоимостью земли, проблемами с подключением, техусловиями и инженерной инфраструктурой. «В совокупности эти факторы увеличивают себестоимость строительства и снижают инвестиционную привлекательность для частника, - констатирует Татьяна Микова. – Вообще у каждого крупного игрока на рынке есть свои козыри, о которых они нам не расскажут. Понятно, что кредитуются, и, порой, на нестандартных условиях. Ипотека до сих пор является основным инструментом, но многие приходят к выводу, что пора бы найти ей замену – слишком много очевидных недостатков, главный из которых, на мой взгляд, – одностороннее воздействие на фактор спроса, что ведет к росту цен».

Татьяна Миковаа считает, что заменителем ипотеки может стать создание рынка арендного жилья (доходных домов), который задействует новые инвестиционные механизмы. «Но это вопрос времени, заинтересованности региональных властей и конкретных экономических субъектов. Кое-какое движение в этом направлении началось, ждем развития событий. В других регионах, кстати, арендное жилье строится весьма активно. Вообще же традиционные инвестиционные механизмы, такие как долевое строительство и ипотека, до сих пор являются основными», - отмечает аналитик.

Между тем именно в этом вопросе уже сейчас происходят серьезные изменения: с 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон №214-ФЗ, в соответствии с которым повышены требования к проектам с участием долевого строительства. В частности, ужесточение связано с требованием обязательного страхования ответственности застройщика, что позволит дольщикам в случае банкротства строительной компании вернуть вложенные средства. Такая мера необходима для защиты граждан от недобросовестных и неэффективных застройщиков, в принципе она оправдана. Более того, о ее необходимости говорили уже лет 15 – после того, как посыпалось множество финансовых пирамид в строительной сфере. Между тем, благие пожелания законодателей, как всегда, из-за недоработок привели к дестабилизации рынка. По мнению пресс-секретаря ОАО ФСК «Новый город» Андрея Южакова, введение нормы может привести к росту цен на недвижимость:

- Никакого снижения цен прогнозировать не стоит, поскольку сама процедура страхования не безвозмездная и потребует дополнительных затрат застройщиков. Закон  вступил в силу с 1 января 2014 года, но страхователи к этой работе оказались не готовы. У страховых компаний нет методик оценки рисков, созданная Организация взаимного страхования застройщиков только учреждена и пока не принимает новых членов, а для банков выдача гарантий каждому дольщику – работа затратная и не выгодная. Сейчас возникла ситуация, когда застройщики не имеют возможности использовать средства населения, поскольку договоры на новые объекты не регистрируются в ФРС из-за отсутствия страховки. Это может привести к тому, что строители останутся без средств дольщиков. Конечно, система страхования рисков в строительстве – мера необходимая. Она позволит сделать строительный рынок более прозрачным и очистит его от недобросовестных застройщиков. Но, как всегда, подводят механизмы реализации, которые пока не работают.

Банковский сектор подготовился к возможным изменениям на рынке строительных инвестиций. В том же Байкальском банке Сбербанка России, наряду с традиционными видами кредитования (на строительство жилья, комплексную застройку, на поддержку проектов софинансирования строительства коммерческой и инфраструктурной недвижимости), разработаны новые. Теперь банк будет финансировать компании по программе «Контрактное кредитование подрядных организаций». «Этот кредит позволяет строительным организациям получать стабильное финансирование в объеме до 100% для исполнения государственного или негосударственного контракта под залог имущественных прав, - прокомментировали в Байкальском банке Сбербанка России. – Банк может кредитовать компании независимо от их формы собственности: это могут быть как государственные, так и частные предприятия. Главное, чтобы компания имела стабильное финансовое состояние, материально-техническую базу, необходимую для реализации проекта, хорошую репутацию на рынке, подтвержденную как минимум двумя уже завершенными строительными контрактами».

По данным на 1 января 2014 года портфель кредитования строительной отрасли Байкальского банка Сбербанка составил 12,7 млрд рублей, в том числе 2,7 млрд – на строительство жилой, 5,4 млрд – коммерческой недвижимости и 4,6 млрд – финансирование девелоперов. За 2013 год темп роста финансирования строительной отрасли банком составил 2,3 млрд рублей. Основу роста обеспечило финансирование деятельности девелоперов. Это связано с вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов. В их числе – многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой «Модный квартал» (объем финансирования составил 700 млн рублей). В апреле 2013 года был рассмотрен проект по строительству первой очереди многоквартирных домов в Иркутске по ул. Депутатская. Застройщиком выступило ЗАО «АЗГИ» - проектная компания, созданная несколькими строительными компаниями Иркутска (ОАО ФСК «Новый город» - 44%, ОАО «Сибавиастрой» - 29% и прочие более мелкие застройщики). АЗГИ получила кредит с общим лимитом 263 млн рублей. Этот проект – один их первых в городе по цивилизованному переустройству застроенной территории. ЗАО «АЗГИ» приняло на себя обязательства обеспечить расселение граждан, снос домов и застройку освобожденной территории общей площадью 68,151 тыс. кв. м.

Кроме того, в 2013 году Байкальским банком выдан кредит ООО «Байкалрегионстрой» в размере 150 млн рублей на финансирование затрат на выполнение строительно-монтажных работ по строительству крытого бассейна в Ленинском районе Иркутска. При этом в рамках специальной программы по кредитованию подрядных организаций банком был предоставлен кредит для финансирования большей части затрат по строительству бассейна.

Стабильность строительного рынка также намерено поддерживать и государство. Как ранее сообщал Телеинформ, Фонд ЖКХ предложил Правительству РФ сохранить объемы финансирования программы расселения аварийных домов в 2014 году, несмотря на невыполнение плана в 2013 году. Как сообщил генеральный директор Фонда Константин Цицин, на конец прошлого года программа расселения была выполнена всего на 75%. Тем не менее, он предложил сохранить планы расселения аварийного жилья в 2014 году. Президент России Владимир Путин в декабре на заседании Госсовета указал на недопустимо медленное расселение аварийного жилья. Он напомнил, что к 1 сентября 2017 года должен быть расселен весь аварийный фонд, признанный таковым на 1 января 2012 года, и заявил, что в этом вопросе планы государства остаются неизменными.

Обзор подготовила Галина Солонина, Телеинформ.