Рынок недвижимости: на горизонте маячит пара «Черных лебедей»

Как будет меняться стоимость жилья в 2019 году, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

По словам эксперта, пока правительство выдвигает противоречивые инициативы в отношении долевого строительства, а Запад грозит России новыми санкциями, рынок недвижимости качает из стороны в сторону. «Черных лебедей» — не сильно вероятных событий, которые могут спутать все карты, — на горизонте два. И именно они будут определять цены на квартиры на ближайший год.

«Стоимость московского жилья в рублях перестала ползти вниз где-то в начале-середине 2018 года. Во второй половине 2018 года цены развернулись вверх. С тех пор на рынке наблюдается четкий восходящий тренд.

«По нашему индексу, в среднем цены выросли за последнее время на 6%. Но это в среднем. По отдельным сегментам рост составил 10-15%, что вполне ощутимо», — отметил Репченко.

Почему произошел скачок цен, вполне понятно. Он не был таким уж неожиданным, считает эксперт. «Пока курс доллара шел вверх, люди хранили сбережения в валюте. Но в августе прошлого года прошел слух, что США могут наложить санкции на наши госбанки, что, соответственно, может привести к невозможности получить долларовые вклады. И население стало забирать валюту. С депозитов сняли несколько миллиардов долларов. Эти деньги пошли в том числе и на рынок недвижимости», — отметил он.

Параллельно ЦБ начал повышать ключевую ставку, подорожала ипотека. Подогрели ситуацию и многочисленные пугалки на тему отмены долевого строительства и перехода на эскроу-счета. Обыватели приняли этот сигнал по своему: «теперь квартиры купить будет невозможно, поэтому нужно успеть сейчас». Все это вызвало ажиотаж на рынке и рост покупательской активности.

Тем не менее, такого масштабного роста цен, как это было в нулевые годы, не происходит. То есть, не дорожает все повсеместно. «Рост цен охватил в основном дешевые сегменты — квартиры до 10-15 миллионов рублей. Более дорогие варианты остались в своем ценовом диапазоне», — отметил Репченко.

Все это касается и новостроек, которые, казалось бы, по объективным причинам должны дорожать по мере готовности. Ведь если цены на первичке растут медленнее, чем банковский депозит, то какой смысл покупать на стадии строительства, если можно подержать деньги в банке и купить готовую квартиру. «Но застройщики говорят, что цены выросли всего на 5% за год, в то время как на депозите или купив облигации можно было получить 7-8%. То есть, рост есть, но недостаточный», — считает эксперт.

Более того, повышение цен на 10-15% произошло в ослабившейся валюте, отметил он. «Я не беру даже минимум и максимум курса валют в прошлом году. В четвертом квартале 2017 — первом квартале 2018 года доллар стоил 55-61 рубль. В конце 2018 — начале 2019 года вырос до 65-70 рублей. Сейчас курс ушел на 63-64 рубля. Но если мы берем такие длительные диапазоны времени, то видим, что рубль ощутимо ослаб — на 10-15%. Вот и получается, что тот прирост цен в рублях, который произошел на рынке недвижимости, в плане реальной ее стоимости скорее даже не рост, а снижение», — говорит Репченко. Свою позицию эксперт подтверждает графиком стоимости жилья за тот же период, но уже в долларах. На нем четко видно, что ни о каком росте речи не идет.

«Мы видим, что реальная стоимость квартир, которые люди купили, снижается. В чем это выражается? Казалось бы, мы живем в России, и фиг с ним — с долларом. Но с другой стороны, если вы продадите эту квартиру и захотите купить себе виллу где-нибудь в Греции, то вам не хватит. А раньше хватило бы. Если вам понадобятся деньги на лечение где-нибудь за границей, потому что в России такие операции не делают, вам тоже понадобится валюта. То есть, стоимость вашего актива теряется на фоне мирового уровня цен. Макроэкономику не обманешь», — объяснил Репченко.

В то же время, если отталкиваться от основных макроэкономических критериев, таких, как доходы населения к цене квадратного метра, то вырисовывается иная картина. «Средний уровень дохода в Москве около 100 тысяч рублей, а цена квадратного метра — ближе к 200 тысячам. То есть, стоимость жилья даже при заметном падении продолжает оставаться завышенной. И в рублях мы видим даже номинальный рост. Другой вопрос, насколько он будет продолжительным», — говорит эксперт.

По его словам, грядут труднопредсказуемые события, которые могут кардинальным образом все изменить. Первый «черный лебедь» — переход на счета эскроу, а именно — как этот переход скажется на объемах предложения.

«Почему цены на недвижимость снижались в 2015—2017 годах, причем, даже в рублях? Потому что, несмотря на упавшие доходы населения, объемы предложения на рынке были огромными. И пока они такими и остаются, говорить о каком-то продолжительном росте цен не приходится. Что может развернуть их вверх? Резкое сокращение объема новых квартир», — говорит Репченко.

До вступления в силу новых правил продаж жилья на первичном рынке все застройщики набрали огромное количество площадок, разрешений на строительство, рассчитывая запустить их все до дня Х. Это и привело к переизбытку предложений на рынке. «Но в конце прошлого года власти заявили: «Мы хотим, чтобы все объекты, а не только новые, с 1 июля перешли на эскроу-счета». Существенная часть застройщиков могла с этим не справиться, это не вписывалось в их экономику, в возможности небольших и средних компаний. В результате, инициатива конца 2018 года могла заметно подрезать объемы предложения, и взвинтить цены. Но затем маятник метнулся в обратную сторону. Минстрой выступил с инициативой о том, чтобы вывести из-под эскроу-счетов ряд объектов, с которыми и так все нормально. Это проекты на стадии больше 30% готовности, где 10% квартир уже продано, плюс реновация. По оценке «Ведомостей» получилось, что до 80% новостроек под действие новых правил в результате не попадут. Если так, мы опять получаем огромные объемы жилья. Ценам расти не с чего. Вот он — «черный лебедь». Потому что никому не понятно, какие правила игры в итоге будут приняты. Когда позиция властей так часто меняется, разные ведомства выступают с разными инициативами, может быть принята как одна крайность, так и другая», — говорит Репченко.

Второй «черный лебедь» — это геополитическое противостояние. «Основной риск — санкции против российского госдолга, которые могут привести к резкому росту заимствований. Проще говоря — процентных ставок. Все это потянет за собой повышение ставок по ипотеке, которое рынок угробит. Причем, для того, чтобы ипотека ушла за заградительные 12%, ключевая ставка ЦБ должна вырасти не так сильно — всего на 2-3%». — считает эксперт.

Вместо страшилок о будущем Репченко напомнил сценарий 2014 года, когда Центробанк был вынужден поднять ставку до 17%, потому что ситуация на финансовых рынках начала выходить из-под контроля. «Было уже не до рынка недвижимости. Его начали спасать льготной ипотекой только в 2015 году. Тем не менее, три года сползания цен мы получили», — отметил эксперт.

По его словам, эти два «черных лебедя» имеют разную направленность: один поднимет цены вверх, другой потянет их вниз.

«Неопределенность в нынешней ситуации крайне высока: цены могут вырасти, могут упасть. Что можно утверждать наверняка? Продолжительного тренда, скорее всего, не будет. Не стоит ожидать, что сейчас цены подросли и, как в нулевые, в ближайшие 10 лет будут идти вверх. А если цены начнут падать, внизу их поддержит себестоимость. Скорее всего, застройщики ограничатся скидками 5-10%», — считает Репченко.

В такой ситуации, по словам эксперта, важно помнить: лучше продешевить, чем обанкротиться. «Часто, как только спрос возрастает, застройщики (и в еще большей степени частники на вторичке) боятся продешевить и резко дергают цены вверх. Продажи встают, активизация рынка заканчивается, и они остаются со своими непроданными квартирами. Поэтому, пошла активность — не повышайте цены, лучше продавайте больше. Скорее всего, это оживление будет не долгим», — заметил он.

Застройщиком в этой ситуации нужно иметь запас прочности. «Если рынок пойдет вниз, очередное обострение, скорее всего, за полгода-год рассосется. Но это время нужно иметь возможность пересидеть», — советует эксперт.

По инф. rosbalt.ru