Рынок лихорадит: в какие квадратные меры податься?

Кому выгодно покупать квартиру прямо сейчас, а кому разумнее подождать, рассказывает аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.

На фоне ослабления национальной валюты россияне вновь бросились скупать недвижимость. Но для одних такая стратегия может оказаться вполне разумной, другим же лучше с этим не спешить. Как курс валют скорректирует цены на жилье и ставки по ипотеке, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

— Некоторые застройщики уже предупреждают своих покупателей о росте цен на квартиры. Это как-то связано с падением рубля? Или дело в другом?

— Когда происходит ослабление национальной валюты, россияне бегут вкладывать рубли во что-нибудь. Часть из них инвестирует деньги в жилье. Это вызывает кратковременный ажиотаж, который позволяет застройщикам взвинтить цены. Но этот ажиотаж, как правило, оказывается очень недолгим, длится примерно месяц, максимум — два, после чего наступает продолжительная стагнация, потому что в условиях сдувшегося рубля доходы людей снижаются, а затраты на товары первой необходимости растут. В результате, происходит снижение цен на квартиры, которое может длиться год, а может дольше. Такой сценарий мы наблюдали в 2014-м: в конце года произошел довольно ощутимый ажиотаж и скачок цен, а потом три года они ползли вниз.

— Правильно ли я понимаю, что на цены влияет не столько себестоимость, сколько спрос?

— Они давно уже не привязаны к себестоимости. Застройщики всегда повышают цены, когда люди могут платить больше, вне зависимости от того, выросли у них затраты или нет. Так было, например, в нулевых и в промежутке между 2009-м и 2014-м годами, когда финансовые возможности населения росли, а экономика в целом была на подъеме.

В кризис возникает обратная ситуация. Себестоимость может и вырасти, но если люди не могут платить больше, а они не могут платить даже прежних денег, как бы ни увеличилась себестоимость, продать дороже все равно не получится. Поэтому мудрые застройщики в такие периоды снижают цены, несмотря на рост издержек, и делают ставку на то, чтобы не вылететь с рынка и получить финансовую подушку. Недальновидные же компании начинают на волне ажиотажа поднимать цены, и, как правило, остаются без продаж. И плохо потом заканчивают, а мы получаем очередного банкрота на рынке недвижимости.

— То есть — с покупкой жилья сейчас лучше не торопиться, чтобы не переплачивать. Если подождать, цены устаканятся, возможно, даже упадут?

— Многое зависит от того, какие у покупателей финансовые возможности. Если человек собирается брать квартиру в ипотеку, у него нет времени ждать, потому что одобрение банка действует определенный срок. Кроме того, не исключаю, что банки начнут повышать ставки по всем кредитам в условиях кризиса. Если же у человека есть свои сбережения, тогда, на мой взгляд, вообще проще купить валюту, подождать, когда она вырастет, а потом продать по выгодному курсу. В итоге — денег будет больше, а квартиры к тому времени, возможно, подешевеют. Но, как правило, люди, у которых хватает денег на покупку квартиры без ипотеки, либо бизнесмены, либо инвесторы. И они лучше нас с вами все понимают. Всем остальным важно понимать, что ипотека подорожает, если кризис продлится, а Банк России поднимет ключевую ставку.

— Если мы говорим не про солидных инвесторов, а про обычных людей, которые просто хотят вложить сбережения в то, что считают надежным и стабильным, как им быть?

— Недвижимость может быть защитным активом только тогда, когда это уже готовая недвижимость. А если дом построен только наполовину, то вы фактически покупаете некий фьючерс на будущую квартиру. Чем ниже стадия готовности, тем меньше вероятность, что здание достроят. Поэтому я бы рекомендовал вкладывать деньги в готовую или почти готовую недвижимость.

— А если квартира, которую присмотрел покупатель, подорожала, лучше подождать, когда цена пойдет вниз?

— Если человек покупает для себя, ему важна конкретная квартира в конкретном месте. Если же он просто вкладывает деньги в жилье, которое планирует сдавать, можно выбрать другого застройщика, который оказался дальновиднее и не стал повышать цены.

—  Получается, что повышать цены будут не все?

— Да, я думаю, что не все.

— Неужели не все застройщики воспользуются ажиотажем?

— Они все пользуются, но по-разному. Одни идут на удорожание, боясь продешевить. Другие же видят, что продажи пошли, но дальше может быть хуже, и стараются продать побольше, оставив цены на прежнем уровне.

По инф. rosbalt.ru