Почему и когда аренда жилья может быть выгодней его покупки?

В России традиционно считается, что жилплощадь должна быть непременно своя. Тем не менее, часто арендовать недвижимость - коммерческую то уж точно - намного удобнее. Например, аренда производственных площадей на Ленинградском шоссе в г. Химки и в других местах позволяет развить успешный бизнес. Итак, почему стоит пересмотреть свои убеждения в кризис, рассуждает аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.

Почему арендовать квартиру сегодня выгодней, даже если есть деньги на ее покупку, «Росбалту» рассказал независимый эксперт, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Олег Николаевич, вы не особенно скрываете, что сами квартиру снимаете. Это какое-то личное убеждение?

— Я не являюсь категорическим сторонником аренды. Более того, я сам не оставляю мысль о покупке квартиры, слежу за рынком, пытаюсь нащупать момент, когда нужно будет решаться. Пока он не наступил.

— То есть, по-вашему, снимать сегодня выгоднее, даже если на покупку есть деньги?

— Представим, что у вас есть некие сбережения, и вы рассматриваете покупку квартиры для себя или с целью инвестиций. Это может быть большая сумма, которой хватает на покупку элитного жилья, или небольшая — на типовую квартиру. Доход эта недвижимость может приносить двумя способами: либо она растет в цене, либо сдается в аренду. При этом ожидается, что инфляция увеличит стоимость и в том, и в другом случае.

В те периоды, когда цены на недвижимость активно растут, покупать действительно выгодней. Причем, если нет денег, выгодно покупать в ипотеку при условии, что цены растут выше некой планки. Когда в период «нулевых» цены росли темпами 30-50% в год, ни у кого вообще не возникало вопросов о том, покупать или нет. Именно тогда в нашей стране очень прочно укоренился миф о том, что недвижимость будет дорожать вечно. Все, у кого были деньги, и у кого их не было, правдами и неправдами пытались хоть что-нибудь купить, поскольку понимали, что уже завтра будет сильно дороже. Но ситуация изменилась. По большому счету, уже несколько лет цены на недвижимость не растут. Последние два года показали, что стоимость метра в принципе неспособна отыгрывать даже ослабление рубля. При этом нужно заметить, что в отличие от «нулевых», когда цены были в валюте, сегодняшняя реальность — рублевые цены. И последние два года они ползут вниз. Все участники рынка, естественно, пытаются об этом молчать. За прошлый год снижение цен в рублевом выражении составило порядка 10%. Думаю, по итогам текущего будет еще 10%.

Очень существенную долю здесь играет неявное снижение — то есть заявленные ценники остаются примерно такими же, какими были до кризиса (2013—2014 годы). Но в реальности, если брать вторичный рынок, то продать что-либо по заявленной цене сейчас практически невозможно. Средняя величина дисконта составляет 10% и выше. Если брать цены реальных сделок, от докризисного уровня они упали уже на 20%. По сути, в условиях, когда цены не растут, вопрос покупки становится спорным.

— То есть покупка квартиры сейчас не лучшая инвестиция?

— Сегодня существует множество способов, куда можно проинвестировать. Мы возьмем самый простой — банковский депозит. Он всем доступен и понятен. Более простого способа не существует.

Депозит в банке первого эшелона, если мы говорим о сумме, сопоставимой с покупкой квартиры, и длительном сроке — год-два и более, приносит владельцу порядка 8% годовых.

Раньше аренда давала владельцу порядка 5-6% годовых, с приходом кризиса эта величина сползла в среднем до 4% годовых. Для того, чтобы это вычислить, берем арендную плату, умножаем на 12 месяцев и делим на текущую стоимость такой квартиры.

Таким образом, выбрав депозит, который дает нам 8% годовых, 4% из этих денег мы тратим на аренду чужой квартиры, и еще 4% у нас остается на жизнь.

Если брать чисто экономический расчет, когда цены на жилье растут быстрее, чем разница между депозитом и стоимостью аренды, то недвижимость выгодней купить. Если растут медленней, а то и вовсе снижаются, то выгодней арендовать, поскольку банкиры платят вам больше, чем вы отдаете хозяину съемной квартиры. При этом ваша покупательская способность не снижается. Вы всегда можете снять деньги и купить жилье, если поймете, что тренд меняется.

— Но ведь, по сути, снимая жилье, мы платим деньги чужому дяде, в то время как покупая, даже в ипотеку, отдаем за свое.

— В случае с депозитом вы отдаете дяде не свои кровные, а те, что платят вам банкиры за размещение средств на депозите. При этом помимо 4% разницы между доходом от депозита и стоимостью аренды, сейчас вы, по сути, получаете еще и те 10%, на которые падает цена на квартиру. С экономической точки зрения наступил период, когда арендовать выгодней, чем покупать.

— Если говорить про новостройки, то там, кажется, цены растут. Получается, в новостройках покупать все еще выгодно?

— Да, там они действительно растут. Но есть один интересный аспект: на продажу квартиры традиционно выставляются по цене ниже рынка, поскольку на начальных этапах строительства это еще не готовый продукт, а полуфабрикат. По мере строительства цена на новостройки растет. Все прошлые годы (с 2008 по 2014 годы) этот рост был достаточно ощутимым — от 20 до 50% за два года (от нуля до окончания строительства). В среднем где-то 15% в год.

Новостройка должна дорожать быстрее, чем депозит, чтобы имело смысл ее покупать. Но за последние два года цены растут в среднем на 2-5% в год — то есть медленней, чем должны. Притом что некоторые новостройки вообще не растут в цене по мере готовности.

Есть еще один фактор, который раньше играл очень существенную роль: в готовых новостройках квартир уже не оставалось. Их перепродавали только частные инвесторы по очень завышенной цене. К 2015 году свободных квартир в готовых домах оставалось лишь 10%, сейчас — порядка 20%. Думаю, доля такого жилья будет расти, потому что все больше людей понимает, что нет смысла влезать в эту историю на нуле и брать на себя все риски.

Опять же, здесь могут быть исключения. Встречаются просто революционные предложения: ниже 100 тыс. рублей за «квадрат» в пределах МКАД, в то время как средняя цена — 150-170 тыс. рублей за «квадрат».

— То есть тем, кто собрался покупать квартиру, вы советуете подождать?

— Мой прогноз: в следующем году рублевые цены продолжат ползти вниз примерно теми же темпами — 10%. Причина проста: с 2000 по 2008 год цены выросли примерно в 10 раз. Если брать все мировые критерии, которые используются для оценки справедливой стоимости квадратного метра, то московский метр завышен едва ли не вдвое.

— Мы с вами рассмотрели ситуацию, когда деньги на покупку квартиры есть. Что меняется, если их нет?

— Купить тоже можно, но в кредит. Квартира в ипотеку вам обойдется в 12% годовых — средняя ставка по рынку. Притом что аренда будет стоить 4% годовых. Если цены на жилье растут медленней этих двух ставок, выгодней снимать, а не покупать, ведь банку по договору ипотеки вы будете отдавать существенно больше, чем хозяину квартиры.

Однако в вопросе недвижимости у нас по-прежнему очень силен стереотип, о котором мы уже немного сказали, что лучше правдами и неправдами квартиру купить и платить за свое, чтобы потом, лет через 25-30, можно было ее детям оставить. Но нужно понимать, что при стоимости аренды 4% годовых чужому дяде за 25 лет вы отдадите стоимость одной квартиры, в то время как по договору ипотеки — стоимость трех квартир, и тоже чужому дяде, которого называют банкир.

Опять же, если за это время квартира существенно подорожает, то да — это имеет смысл. А если упадет? Конечно, на 25 лет прогнозировать сложно, но пока мы видим, что ипотека все равно слишком дорогая, стоимость жилья завышена и имеет тренд к падению. В такой ситуации покупать в кредит с точки зрения чисто экономической бессмысленно.

— Аренда хороша, когда тебе 30 лет и ты зарабатываешь. С выходом на пенсию аренда далеко не всем по карману.

— Конечно, с возрастом люди хотят больше стабильности. Но с помощью депозита на покупку собственной квартиры можно накопить быстрее и переплатить меньше, чем если взять ипотеку.

Ипотека вам обойдется в 12% годовых, а аренда — 4%. Получается, вам в 2-3 раза меньше будет стоить аренда точно такой же квартиры, чем ее покупка в ипотеку. При этом у вас образуется некая дельта между тем, что вы платите за аренду, и тем, сколько отдавали бы по ипотеке. Ее вы можете откладывать на тот же депозит. В ближайшие год-два выгоднее такая стратегия. Если цены вновь пойдут в рост, можно будет покупать, даже в ипотеку.

Хотя, в моем понимании, аренда выигрывает всегда. Арендные ставки соответствуют тому, сколько готовы платить арендаторы. Если бы с них можно было взять больше, хозяева давно бы уже это сделали. Я арендовал жилье еще на растущем рынке — в «нулевых», и мне каждый год повышали стоимость аренды. Сейчас мы понимаем, что как бы ни росли издержки арендодателей, они скорее снизят прибыльность, чем поднимут ставки и потеряют жильцов.

Кстати, экономически арендодателям в нынешних условиях тоже было бы выгоднее продать жилье и вложиться в депозит. Постепенно такая стратегия привела бы к росту арендных ставок, но прежде чем это случится, арендных квартир должно стать меньше. А этот процесс пока происходит очень вяло.

Многие продавцы сейчас живут соображениями о том, что нужно переждать, и цены снова пойдут в рост. Далеко не все еще осознали, что сейчас не кризис. Кризис был в 2008 году. То, что происходит сейчас,  — это даже не рецессия, это переход в новую геополитическую реальность, которая всерьез и надолго, и, соответственно, быстро цены назад не отскочат. Не многие сейчас осознают, что теряют деньги, потому что лучше сегодня продать квартиру со скидкой 10%, чем завтра — со скидкой 30%.

Основной аргумент, который обычно приводится сторонниками покупки: вот развалился Советский Союз, все все потеряли, и только квартиры остались при собственниках. Думаю, эти «тараканы» будут жить в наших головах еще целое поколение. Если говорить о каких-то серьезных рисках, на мой взгляд, какой-нибудь крупный государственный банк вроде Сбербанка или ВТБ теоретически может обанкротиться, но это будет означать, что обанкротится вся Российская Федерация. Теоретически это возможно, но это будет катастрофа из серии развала Советского Союза, революции 1917 года.

Кроме того, квартира — недвижимый актив, и в случае какой-то критической ситуации взять ее с собой или быстро продать за хорошие деньги будет весьма проблематично. Иными словами, в случае наступления форсмажора этот актив может оказаться столь же бесполезным, как обесценившиеся рубли.

— И все же своя квартира дает какую-то уверенность в завтрашнем дне, стабильность, в то время как на съемной хозяин в любой момент может прийти и сказать, что продает жилье, что передумал, что родственники приезжают — что угодно.

— Согласен, существенным недостатком рынка аренды сегодня является его бессистемность. Но в этом смысле, на мой взгляд, тоже начнут происходить тектонические сдвиги. Во-первых, на рынок аренды хочет выйти государство в лице АИЖК, который, по моим сведениям, уже выкупил несколько новостроек с этой целью.

Если на рынок аренды выйдет системный игрок, снимать придется уже не у дяди, который сам себе на уме, а у организации, которая профессионально занимается сдачей жилья в аренду — по договору. Причем арендовать такое жилье можно будет хоть на всю жизнь. Исчезнут риски неожиданного повышения ставки, обмана, выселения через два дня — все факторы нестабильности, которые сегодня говорят не в пользу аренды.

Не останутся в стороне и застройщики. Во всем мире все, что не удалось продать, сдают в аренду. В Москве уже появляются истории вроде «тест-драйва», когда вы можете квартиру снять, немного в ней пожить, а потом купить — если понравится. Думаю, постепенно застройщики, не имея возможности реализовать большие объемы строящегося жилья, будут предлагать аренду до момента, пока не созреете на покупку. То есть произойдет постепенное преобразование построенных домов в доходные. Думаю, тогда баланс между покупкой и арендой кардинально изменится.

По инф. rosbalt.ru