Ипотека: что было, что будет, на чем ставка успокоится?

Ограничения по долевому строительству внесут корректировки в цены на жилье и ставки выдаваемых на его покупку кредитов. Эксперты объяснили, каких изменений ожидать.

В течение 2017 года ставки по заемным средствам на жилую недвижимость снижались. Однако потребителю, который попытался бы разобраться в перспективах, было немудрено запутаться. Кто-то советовал срочно бежать брать ипотеку, пока она подешевела, другие, напротив, призывали не торопиться, обещая дальнейшее снижение ставок.

Непонятно было также, как отреагирует рынок на «запрет» долевого строительства. Некоторые публицисты предсказывали, что обманутых дольщиков не станет, но квартиры и кредиты на их покупку теперь подорожают.

Снижение ставок по ипотечным кредитам в 2017 году происходило благодаря низкой ставке Банка России и низкой инфляции, считает аналитик «Финам» Тимур Нигматуллин. Как заявил эксперт корреспонденту «Росбалта», в ближайшие годы рост ставок маловероятен.

«Ставки по ипотеке следуют за индикативными ставками, которые устанавливает Банк России. Если ставка Центробанка снижается, то это закономерно ведет к снижению ставки по ипотеке. Но свою роль сыграла еще и инфляция. Если бы инфляция была высокая, а Банк России хоть и снижал бы ставку, то рыночные ставки по ипотеке не следовали бы вниз, вслед за ставкой ЦБ, а соотносились бы с инфляцией. Но сейчас инфляция составляет 2,5% годовых, и рынок очень легко следует за ставкой ЦБ: как в ипотечных кредитах, так и в ставках депозитов для физических лиц», — рассказал Тимур Нигматуллин.

По мнению аналитика, слухи о предстоящем удорожании ипотеки в связи отменой долевого строительства преувеличены. Преградой для этого являются, в числе прочего, невысокие доходы населения.

«Закон, который называют иногда запретом долевого строительства, по сути, таковым не является. Там речь идет о том, что в течение трехлетнего периода девелоперы могут принимать решение о том, чтобы деньги им поступали при заключении договоров с покупателями строящейся недвижимости не напрямую, а на счет в банке, который уже будет кредитовать девелопера, допустим, по проектному финансированию», — уточнил Нигматуллин.

Тем не менее, отметил эксперт, коррекция рынка недвижимости будет неизбежна. «Сейчас, если вы покупаете недвижимость, к примеру, однокомнатную квартиру, „на котловане“, то к завершению строительства она будет стоить на 20-35% дороже. С одной стороны, это гигантская доходность, которая выше, чем доходность по многим инструментам финансового рынка. С другой стороны, такое инвестирование подразумевает очень высокие риски. Когда же девелоперы начнут продавать недвижимость через банки, то риск снизится, и банки, увидев снижение риска, смогут выдавать кредиты под более низкую процентную ставку. При этом рост спроса за счет снижения ипотечных ставок компенсируется снижением реальных доходов населения, поэтому ограничения на рынке сохранятся», — рассказал аналитик.

По прогнозу Тимура Нигматуллина, с девелоперского рынка уйдут лишь мелкие игроки, которые дискредитировали рынок первичной недвижимости и которым абсолютно не доверяют банки: вот они больше не смогут привлечь денежные средства.

Снижение ставок ипотечного кредитования происходит в соответствии с общим состоянием российской экономики, считает руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов. Стабильная цена на нефть и стабильный рубль позволили Центробанку снижать ставку.

«Если цены на нефть пойдут вниз и рубль тоже пойдет вниз, то Центробанк может вернуться к своей не очень умной и неэффективной политике повышения ставки. В этом случае он может нанести серьезный вред российской экономике, просто повторив действия 2014 года. Такая вероятность существует. Но пока что снижение цены ипотечного кредита находится в связи с повышением цены на нефть, с общемировым повышением, пусть небольшим, деловой активности», — уточнил эксперт.

Василий Колташов отметил, что удешевление ипотеки может привлечь большее количество населения в эту сферу. Но еще большее количество людей захочет взять ипотеку, если будут выполнены обещания президента по субсидированию кредитов до 6-7% семьям с детьми.

«Надо учитывать, что кризис на рынке жилья не миновал. Цены снижаются, а государство и побуждаемые им банки не дают застройщикам более выгодных кредитов, не стимулируют рынок недвижимости и строительный сектор. Это невыгодные для застройщиков тенденции. Однако дальнейшее снижение ипотечной ставки и субсидирование могло бы вовлечь в кредитование новые слои населения, тех, кто раньше не мог и помышлять о покупке квартиры, даже „шуваловской“ студии», — пояснил эксперт. Он считает, что такие меры были бы закономерными в рамках продолжения курса на изменение российской экономической политики в сторону меркантилизма.

Снижение ставок по ипотеке в нынешнем году происходило одновременно с увеличением количества выдаваемых кредитов, рассказал советник Института современного развития (ИНСОР) Никита Масленников. Как заявил эксперт, в наступившем году следует ожидать стабилизации этих ставок. «Рынок ипотечного кредитования в прошлом году был безусловным лидером всей банковской розницы. При этом проводилась агрессивная политика по снижению ставок, лидером которой выступал, безусловно, Сбербанк РФ. Не исключаю, что это происходило и в связи с некоторыми политическими задачами, поставленными руководством страны. Президент Владимир Путин неоднократно высказывался о том, что ипотечные ставки должны быть низкими», — напомнил Никита Масленников.

По мнению советника ИНСОР, такие тенденции несут в себе и определенные риски — как для рынка недвижимости и финансового сектора, так и для экономики в целом.

«Многие эксперты не исключают, что пока говорить о каком-то формировании „пузыря“ на ипотечном рынке преждевременно, но умерить оптимизм было бы полезно и своевременно. Все-таки ипотечные кредиты — это бремя для бюджетов домохозяйств. Ровно ту сумму, на которую вы будете гасить проценты по кредитам, управляя этим долгом, вы вычитаете из своего домашнего бюджета на текущее потребление. Может возникнуть такой эффект, что, наращивая ипотеку, люди одновременно „прижимают“ в целом потребительский спрос по экономике. Происходит некое перераспределение, и в других сегментах спрос может быть понижен», — подчеркнул эксперт.

Масленников полагает, что провозглашенный отказ от долевого строительства вряд ли серьезно повлияет на цену ипотеки. Иное дело — ожидаемый рост инфляции с нынешних 2,5% до 3,7%. «Какого-то серьезного роста ипотечных ставок я не предвижу. Но они снизились настолько, что в этом году возможна их стабилизация. Вероятна их стабилизация на текущем уровне, переход в паузу на пару-тройку кварталов», — считает советник ИНСОР.

Стабилизация цены за ипотеку будет сопровождаться и снижением темпов роста ипотечного кредитования, несмотря на рост реальной зарплаты населения, уверен Никита Масленников.

Снижение ставок по ипотечным кредитам в нынешнем году происходило в рамках борьбы с инфляцией, считает директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев.

Как заявил доктор экономических наук, хоть ставки и снижались, но называть их низкими не следует. «Основным фактором снижения ставок по ипотеке стало снижение ключевой ставки Банком России. Она снизилась более чем на 2 процентных пункта. Кредитные ресурсы стали дешевле, и у банков появилась возможность снижать ставки по ипотеке. Что мы и наблюдали. Почему снижалась ключевая ставка — тоже понятно. Цель по инфляции выполнялась и даже перевыполнялась: вместо 4% за год мы имели 2,5%», — напомнил Игорь Николаев.

По мнению экономиста, законодательные нововведения в долевом строительстве вряд ли смогут серьезно изменить цену на ипотеку. «Теоретически ставки по ипотеке могут вырасти из-за нововведений, связанных с новыми требованиями по финансированию и кредитованию. Но не думаю, что это будет значительный рост. Скорее, они будут достаточно стабильными. Нынешние ставки по ипотеке — 9% или чуть меньше 10% — это все-таки значительно больше и уровня инфляции, которая есть и прогнозируется, и выше, чем ключевая ставка. А это значит, что ставки по ипотеке снизились по сравнению с тем, что было год-два назад. Но если сравнивать с уровнем инфляции и с ключевой ставкой, то эти ставки по ипотеке не такие уж и низкие. А это значит, что потенциал для роста если и есть у них, то он не такой уж значительный. Поэтому ставки, скорее всего, останутся на прежнем уровне», — полагает Игорь Николаев.

Россиянину в который раз обещают стабильность, но он, наученный горьким опытом, ждет очередного кризиса. Строгость экономических законов компенсируется необязательностью их исполнения в России.

По инф. rosbalt.ru