Долевое строительство и "бенефициарова доля"

Собственники компаний-застройщиков, ведущих жилищное строительство с использованием средств граждан, будут отвечать своим имуществом перед обманутыми дольщиками. В Госдуме разработаны законопроекты, вводящие ответственность бенефициаров за реализацию проектов долевого строительства.

Кроме того, усиливается роль государства в контроле за использованием средств граждан строительными компаниями. По словам председателя комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы Николая Николаева, соответствующие законодательные инициативы были рассмотрены на заседании комитета накануне, 11 января.

Как сообщает пресс-служба депутата, члены комитета приняли решение рекомендовать Государственной Думе принять в первом чтении два законопроекта, подготовленных в соответствии с поручением президента России от 5 ноября 2017 года № ПР-2261 по совершенствованию законодательного регулирования сферы жилищного строительства – «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях».

Авторы законопроектов – председатель Госдумы Вячеслав Володин, руководитель фракции «Единой России» в ГД Сергей Неверов, первый заместитель председателя Госдумы Иван Мельников (КПРФ), заместитель председателя Госдумы Игорь Лебедев (ЛДПР), председатель комитета по природным ресурсам Николай Николаев («Единая Россия»), председатель комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков («Справедливая Россия»), председатель комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев («Единая Россия»), депутаты Анатолий Петров («Единая Россия») и Родион Букачаков («Единая Россия»).

По словам Николая Николаева, принятия этих законодательных мер ждут не только «обманутые дольщики», но и все граждане, планирующие вложить собственные средства в строительство жилья и гарантированно его получить. «Нашими инициативами мы должны изменить модель жилищного строительства, а не просто «ретушировать» действующее законодательство», - заявил депутат.

В частности, законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен на организацию и проведение государственного контроля (надзора) в области долевого строительства, обязательные требования для которого будут установлены Правительством РФ. При этом функции по контролю предполагается возложить исключительно на региональные контролирующие строительные органы.

Законопроект предусматривает усиление защиты прав граждан-участников долевого строительства посредством введения механизма солидарной ответственности владельцев (бенефициаров) застройщика за причиненный гражданам ущерб. Одновременно усиливаются контрольные функции банковского сопровождения деятельности застройщика в части исключения нецелевого характера осуществляемых им платежей.

Напомним, с 1 января 2018 года начала работу Единая информационная система жилищного строительства. Она введена для того, чтобы установить эффективное взаимодействие и координацию федеральных органов исполнительной власти, контролирующих органов, органов регистрации прав, Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, застройщиков, а также банков, оказывающих сопровождение их деятельности. Это дополнительный инструмент контроля, позволяющий обобщить информацию по всем направлениям долевого строительства.

Законопроект, разработанный в Госдуме, усиливает роль Единой информационной системы, определяет порядок взаимодействия участников сферы долевого строительства, а также размещения в ней в автоматизированном режиме информации, содержащейся в иных государственных или муниципальных информационных системах. Дополнительно законопроект вводит обязанность органов исполнительной власти субъектов РФ по внесению в информационную систему сведений о разрешениях и ходе строительства многоквартирных домов, осуществляемого с привлечением средств граждан.

Ставится цель повысить эффективность работы органов, осуществляющих контроль за долевым строительством. В связи с этим законопроект наделяет Минстрой России полномочиями по согласованию назначения на должность и освобождения от должности руководителей таких органов.

Кроме того, законопроект предполагает установление запрета на использование таких способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов, как выпуск жилищных сертификатов и участие граждан в жилищно-строительных кооперативах (за исключением тех кооперативов, что осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности).

К законопроекту были высказаны отдельные замечания, которые необходимо учесть при его доработке ко второму чтению. Так, документ предусматривает расширение перечня информации о застройщике в части раскрытия сведений о бенефициарных владельцах. В этой связи требуется уточнить, какие именно сведения подлежат раскрытию застройщиком в проектной декларации об учредителе (участнике) и бенефициарном владельце. Требуется также соотнести понятия «бенефициарный владелец» и «лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика» применительно к вопросу установления солидарной ответственности владельцев (бенефициаров) застройщика за ущерб, причиненный гражданам-участникам долевого строительства. В части возложения функций контролирующего органа по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства на специально уполномоченный самостоятельный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации целесообразно обеспечить правовую ясность в вопросе наделения такого органа иными полномочиями, не связанными с осуществлением им контрольных (надзорных) функций. Дополнительного обоснования требует предлагаемый законопроектом внесудебный порядок приостановления Фондом деятельности застройщика и привлечения им денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов в случае его несоответствия обязательным требованиям. В законопроекте целесообразно также отразить порядок оспаривания застройщиком действий Фонда по приостановлению указанной деятельности.

Второй законопроект – «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» – направлен на усиление административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Предлагается установить административную ответственность и ввести систему штрафов за необоснованное принятие должностным лицом контролирующего органа решения о выдаче либо об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, а также за нарушение порядка размещения информации в Единой информационной системе жилищного строительства.

Законопроект также определяет компетенцию органов государственной власти, ответственных за возбуждение и рассмотрение дел об указанных административных правонарушениях. Предусматривается, что в отношении должностных лиц федерального органа исполнительной власти или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации дела об административных правонарушениях будут возбуждаться прокурором и рассматриваться судьями, в отношении юридических лиц и их должностных лиц – контролирующими органами.

«Комитет планирует проведение ряда парламентских мероприятий, в ходе которых будут обсуждены предложения по доработке законопроекта ко второму чтению, а также меры по совершенствованию механизмов финансирования деятельности застройщиков, в том числе не основе эскроу счетов», - цитирует Николая Николаева пресс-служба депутата.

Оба законопроекта будут рассмотрены Государственной Думой 24 января 2018 года.

• По мнению Александра Якубовского, председателя Иркутского регионального отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», систему долевого строительства необходимо усовершенствовать:

- Нельзя отрицать, что в свое время долевое строительство было одним из основных драйверов стройиндустрии и объемов возводимого жилого фонда. Но сейчас назрела реформа этой системы, - отмечает Якубовский  - Участники рынка понимают, долевое строительство в нынешнем виде содержит множество изъянов, в том числе законодательных. Особенно ярко это проявилось в пору экономического кризиса 2008 года, когда обанкротились десятки, если не сотни застройщиков по всей стране. Тогда обманутыми дольщиками в одночасье стали сотни тысяч россиян.

Кроме того, на рынке всегда существовал определённый процент недобросовестных строительных компаний, которые изначально создавались с целью присвоить деньги дольщиков и впоследствии обанкротились без каких-либо серьёзных последствий. Или же руководители строительных фирм не могли эффективно освоить доверенные им долевые деньги и из-за управленческих просчетов оставляли клиентов наедине с проблемами достройки замороженных объектов.

К счастью, Иркутская область не была в числе регионов-лидеров по количеству обманутых дольщиков. Но и у нас еще свежи в памяти проблемные объекты последних лет: это и "Иннокентьевская слобода", и ЖК "Порт-Артур", и объекты "Базис-Строй", "МолдРосс", и ряд других известных иркутских долгостроев.

Долгое время федеральные власти упрекали в том, что они должным образом не контролировали сферу долевого строительства. Да и все последние корректировки законодательства в этой части строительного бизнеса были, надо признать, чисто косметическими. Предложенный законодателями механизм проектного финансирования выглядит рациональным и отвечающим требованиям времени. Оценивая нынешний законопроект, я рассчитываю, что на строительном рынке, наконец, наступит порядок. Грядут серьёзные перемены, государство готово вернуться к реальному контролю стройиндустрии. А значит, со временем мы должны забыть о таком постыдном явлении, как "обманутые дольщики".

Конечно, стоит ожидать, что часть региональных строительных компаний под грузом новых требований уйдут с рынка. С одной стороны, это будет сигнал оздоровления отрасли. Но в то же время мы в рамках иркутского отделения "Опоры России" будем оценивать ситуацию и контролировать, чтобы под предлогом ужесточения правил строительства бизнес добросовестных застройщиков не "убивали" в угоду разным заинтересованным лицам. А также совместно со Сбербанком планируем проработать пилотный региональный проект по проектному финансированию строительства.

Главное, чтобы внедрение нового порядка строительства жилья с привлечением средств граждан прошло максимально безболезненно как для покупателей квартир, так и для строительных компаний. Особенно важно избежать спекуляций на рынке и неоправданного завышения цены квадратного метра. Надеюсь также, что создаваемый в рамках новой системы фонд защиты прав дольщиков стал реально действующим инструментом контроля за ходом строительства, - прокомментировал Александр Якубовский.

По инф. Телеинформа