Аналитик Олег Репченко: рынок недвижимости перегрет, ценам надо бы постоять

Строительные компании продолжают жаловаться на рост издержек и отсутствие мигрантов, чтобы выбить из властей еще больше преференций, считает аналитик Олег Репченко.

Цены на стройматериалы выросли, мигрантов не хватает, а тех, что есть, застройщикам теперь еще и прививать придется за свой счет. Словом, издержки строительных компаний продолжают расти. Но могут ли они их включить в цену квадратного метра, которая уже и так взлетела до неприличных высот? А если не могут, на что будут строить?

Чего ждать россиянам: роста цен на жилье или очередной волны долгостроев и обманутых дольщиков, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Ситуация на рынке недвижимости сложилась непростая. С одной стороны, стройматериалы подорожали. С другой — на фоне дефицита мигрантов подорожала рабочая сила. Сейчас застройщикам придется потратиться на вакцинацию своих рабочих. Все это скажется на ценах квартир?

— Цены на жилье всегда определяются платежеспособностью людей, а не затратной частью. Поэтому про рост издержек в строительстве можно забыть, это нытье застройщиков в пользу бедных. Если покупатели могут платить больше, жилье всегда продают дороже, даже если затраты не растут совсем. Если затраты сильно выросли, но люди покупать дороже не могут, цены все равно не поднимешь — просто не будут покупать.

Все три фактора роста затратной части: дорогие стройматериалы, дефицит мигрантов, прививки за счет работодателей — никоим образом на цены не влияют. Они влияют только на прибыль застройщиков. Грубо говоря, застройщику повезло, если затраты выросли не сильно или вообще не выросли, а у людей появились деньги, и они смогли покупать квартиры дороже. Застройщику не повезло, если затраты выросли, а покупать дороже люди не могут. Такая ситуация, собственно, сложилась с приходом ковидного кризиса, поэтому власти напряглись и дали льготную ипотеку, чтобы люди могли покупать жилье. Но, как показала практика, все это только разогнало цены, поэтому застройщики еще и выиграли от этих государственных мер. Так, в московском регионе цены выросли существенно сильнее, чем затраты застройщиков.

Доказательством тому, что строители остались в плюсе, может быть один простой факт: стоимость акций застройщиков, которые торгуются на бирже, за последний год взлетела в полтора-два раза. Например, ПИК в два раза вырос в цене, «Самолет», INGRAD — чуть поменьше. О чем это говорит? О том, что у застройщиков растет прибыль, поэтому инвесторы покупают их акции дороже, чем раньше. Если вы посмотрите на публичные отчетности компаний, которые торгуются на бирже, то все они отрапортовали о существенном росте своих доходов за 2020 год. Резюме такое: цены выросли гораздо существеннее, чем затраты, и прибыль застройщиков в ковидный кризис только подросла. Отсюда повода у застройщиков капризничать и жаловаться на жизнь нет. Но они все равно это делают, потому что нет предела жадности, и они хотят выбить из властей еще больше преференций, чтобы их прибыль выросла еще больше.

— Мы сейчас говорим про крупных застройщиков московского региона. Но что происходит в других субъектах?

— Регионы, безусловно, разные. Наверняка, можно найти небольшие компании в отдаленных регионах, у которых все не так гладко. Но если мерить общую температуру по больнице, то у всех основных застройщиков в крупных городах ситуация лучше, чем до ковидного кризиса — за счет поддержки государства. Цены выросли практически во всех регионах: где-то больше, где-то меньше. Даже в депрессивных регионах. Мы мониторим ситуацию не только по Москве и ТиНАО, но и по Подмосковью. Казалось бы, дальнее Подмосковье тоже всегда считалось депрессивным. Но и там за прошлый год цены поднялись примерно в той же пропорции, что в среднем и ближнем Подмосковье, и даже в Москве. Другое дело, что нужно смотреть экономику каждого конкретного застройщика. Кассовый разрыв мог возникнуть у тех застройщиков, которые продавали квартиры с котлована два года назад — по старым ценам. А достраивать им теперь приходится в условиях роста цен на стройматериалы и дефицита рабочей силы. Теперь у них может не хватить денег для того, чтобы достроить жилье по выросшей себестоимости. Такие примеры могут быть. Но они скорее связаны с политикой отдельных застройщиков, которые брали на себя повышенные риски.

— Таких компаний, насколько я понимаю, не много. Это скорее точечные истории?

— Скорее — да.

— Сейчас говорят, что на стройках просто физически некому работать. Недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что России нужно еще пять миллионов мигрантов в эту отрасль. Могут ли стройки остановиться из-за дефицита рабочей силы?

— В строительстве всегда значительную роль играли мигранты. С одной стороны, потому что их труд дешевле. С другой стороны, потому что россияне не очень любят такую черновую работу и не готовы выполнять ее в таком объеме. Конечно, когда въезд гастарбайтеров «прикрутили», возникла ситуация дефицита. Российские работники стоят дороже, их может просто не быть в таком количестве. Но на рынке есть уже какой-то задел. Снижение объемов строительства мы можем заметить через год-два.

— Есть крупные компании, которые параллельно строят сразу несколько объектов. Может ли так случиться, что в условиях дефицита мигрантов они будут их перебрасывать с одной стройки на другую, и в итоге готовых квартир придется ждать сильно дольше обещанного?

— Я не помню такого периода, чтобы дома сдавали вовремя. Сроки срывали во все времена. Сейчас, я думаю, будет идти конкурентная борьба. Если кто-то из застройщиков, пусть даже потратив больше на привлечение рабочей силы, будет строить быстрее, покупатели пойдут к нему. Спрос будет сокращаться, потому что цены выросли, по этим деньгам потенциальных покупателей осталось гораздо меньше. Те, кто мог и хотел, уже купили квартиры. Остались те, кому не хватает. Но при нынешнем уровне цен их вряд ли можно считать потенциальными покупателями. Льготную ипотеку сейчас «прикрутили», уже не будет такой вакханалии доступных кредитов, как в прошлом году. Теперь можно взять до трех миллионов. Такой суммы хватит только в совсем депрессивных регионах.

— То есть: вы считаете, что новой волны долгостроев и обманутых дольщиков на фоне роста издержек и отсутствия рабочей силы нам не грозит?

— Думаю, нет. Всем все равно владеют банки. Через систему эскроу-счетов они контролируют застройщиков. Если один застройщик обанкротится, это будет означать, что его объекты перейдут к банку, а банк продаст их более успешным компаниям. Но дома в таком случае все равно достроят.

Скорее всего, начнется новая волна слияний и поглощений, что приведет к еще большей монополизации рынка.

— И росту цен?

— Наверное, в перспективе 10 лет можно говорить о том, что квартиры будут дороже, чем сейчас. Если говорить о перспективе ближайшего года, то пока рынок перегрет. Цены скорее должны постоять на месте или даже откатиться назад.

По инф. rosbalt.ru