12-процентная ипотека: приятный подарок строительному рынку

Во вторник по итогам заседания Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции была поддержана инициатива Минстроя России и Российского союза промышленников и предпринимателей по снижению ипотечной ставки в рамках программы субсидирования с 13 до 12%. Об этом со ссылкой на главу Минстроя Михаила Меня сообщается на сайте ведомства.

Мень заявил, что все необходимые изменения будут внесены в Постановление Правительства РФ от 13 марта, утверждающее программу субсидирования ипотечной ставки. Отмечается, что решение о снижении ипотечной ставки было принято из-за понижения ключевой ставки Центробанка с 15 до 14%. Параметры программы при этом остаются без изменений. Предполагается, что по программе специального ипотечного кредитования в этом году гражданам будет выдано жилищных кредитов не менее чем на 400 миллиардов рублей. Из федерального бюджета на это будет выделено 20 миллиардов рублей.

Однако условия программы предполагают, что льготную ставку по ипотечному кредиту можно получить только при приобретении жилой недвижимости на первичном рынке. При этом желающему получить ипотеку под 12% нужно будет оплатить первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости жилья. Кредит на жилую недвижимость будет ограничен 3 миллионами рублей, только в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге потолок суммы кредита составит 8 миллионов рублей. Такое ограничение будет способствовать поддержке и развитию рынка жилья эконом-класса.

Эксперты сходятся во мнении, что это решение хоть и оживит рынок недвижимости, но незначительно, и куда более ощутимый эффект был бы в том случае, если понижение ипотечной ставки касалось не только рынка первичной недвижимости, но и вторичной.

Старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк считает, что это попытка отыграть ситуацию назад, до момента снижения спроса на ипотеку, который наблюдается с декабря 2014 года в связи с повышением ставок. «Насколько повысится спрос сегодня, сказать сложно в первую очередь потому, что спрос на ипотеку и жилье зависит не только от стоимости жилья и ставки по кредиту, но и от таких факторов, как риски. В данном случае, это риск снижения или нестабильности доходов населения. В связи с колебанием курса, ростом цен и немного нестабильной ситуацией на рынке труда в декабре-январе население стало более осторожным. И с этой точки зрения, даже если цена жилья и ставка будут такими же, как были осенью, спрос все равно, мне кажется, будет ниже за счет неуверенности потребителя», — рассуждает Александра Бурдяк, отмечая, что это касается именно чистого спроса на жилье.

«Если рассматривать жилье как инвестицию, то здесь другая ситуация: многие из тех покупателей, кто пытается вложить свои сбережения в жилищную недвижимость, осенью уже вложили деньги с таким прицелом. Часть из них перевели сбережения в валюту и выжидают подходящего момента. Насколько велика инвестиционная компонента спроса на жилье, сказать сложно», — говорит эксперт РАНХиГС. При этом, по ее мнению, эта мера в первую очередь направлена на поддержку строительной отрасли.

Для обоюдной же выгоды, то есть и застройщика и потребителя, необходимы определенные условия: «Здесь должны так сойтись звезды, чтобы человек хотел и мог купить жилье. Когда он к этому готов, у него есть средства на первый взнос, только тогда он уже выбирает условия кредитования и то, что может купить на имеющуюся сумму денег. И в этой ситуации, выбирая между первичным и вторичным рынком жилья, которые до сих пор не сильно различались по ценам, конечно, вторичному жилью он предпочтет новостройку со льготной ипотекой», — поясняет Александра Бурдяк. По ее словам, здесь возникает другая сложность: «Проблема в том, что у нас мало кто покупает жилье с нуля. В основном люди сначала продают свою квартиру и покупают чуть больше, либо разменивают жилье через куплю-продажу. Поэтому для того, чтобы кто-то взял льготную ипотеку на квартиру в новостройке, ему сначала надо найти покупателя для своего жилья на вторичном рынке за живые деньги или с дорогой ипотекой. Затем уже, продав небольшую квартиру на вторичном рынке, под эту льготную ипотеку можно купить в недавно построенном доме квартиру побольше», — рассуждает эксперт.

«Получается замкнутый круг, в котором количество тех, кто сможет купить вторичное жилье, за счет понижения ставки не увеличится. Если бы поддержка была оказана и тем, и другим, колесо бы закрутилось и машина бы заработала в полную силу. Но когда проблема именно с платежеспособным спросом на вторичном рынке, чтобы улучшить жилищные условия, здесь будут некоторые сложности. Думаю, что вскоре просто изменится соотношение цен первичного и вторичного рынка жилья», — подытоживает Александра Бурдяк.

Член Экспертного Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор по риэлторской деятельности агентства недвижимости «Простор» Роман Вихлянцев считает, что эта идея в определенной степени активизирует рынок недвижимости, но эффект был бы куда ощутимее, если бы уменьшение ипотечной ставки коснулось вторичного рынка жилья: «В первую очередь очевидно, что это выгодно гражданам, покупающим квартиры в новостройке. К активизации рынка это безусловно приведет. Вряд ли это приведет к активному вбросу новых кредитов и так далее, потому что само получение кредитов связано со многими процессами, — говорит эксперт. — Многие банки на этот год вообще в принципе уменьшили лимиты кредитов, и им надо пересматривать кредитную политику, потому что очень выросло количество отказов».

Роман Вихлянцев также напоминает и о рисках, которые угрожают потребителю, желающему взять ипотеку: «Когда люди берут недвижимость в ипотеку, они рассчитывают свои риски. И даже несмотря на то, что общая ставка уменьшится, риски людей, которые сейчас могут просто потерять работу из-за общей нестабильности экономики, растут. В связи с этим очень многие откладывают сейчас какие-то покупки, не купив их на этой волне, когда все ждали глобального повышения цен. Это происходит просто из-за того, что включается в той или иной степени режим экономии. Этот режим экономии включен и в экономике, и в семьях — он везде включен. Поэтому снижение ипотечной ставки приведет к росту сделок на первичном рынке, но, к сожалению, не таким взрывным, как если бы это было во всех других условиях нормального функционирования экономики», — уверен специалист в области недвижимости.

Кроме того, Вихлянцев обращает внимание, что доля сделок на первичном рынке от общей доли рынка составляет около 20%: «В зависимости от региона от 10 до 30% там, где много строится. Основные ипотечные продукты выдаются все же на вторичное жилье: от 40 до 50% от всех обращений в банк составляет именно вторичка. В зависимости от условий, то есть чем более нормальная ситуация, тем больше процент получения кредитов на приобретение именно вторичного жилья. Так вот для этой категории граждан в принципе никто ничего не сделал, потому что это не затрагивает интересы лоббируемых организаций в сфере строительства, а затрагивает только интересы граждан. Получилось, что о строителях позаботились, а об обычных людях, большая часть которых все же приобретает жилье на вторичном рынке недвижимости, в принципе никто не позаботился», — говорит эксперт.

«Это, конечно, не забота о гражданах, а забота о строительном бизнесе. Поэтому если бы еще уменьшили ставку для вторичного рынка, это было бы замечательно и привело бы к подлинному оживлению рынка недвижимости. А так это в принципе для рынка как легкое лекарство терапевтического свойства», — резюмирует Вихлянцев.

Polit.ru