Японский вариант

В России возможен «японский сценарий» развития ситуации на рынке жилья, по которому плавное снижение цен продлится несколько лет. Такое мнение главный аналитик группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев высказал в интервью ©БН.ру.

– Города-миллионники по итогам первого полугодия дружно показали практически нулевую ценовую динамику. Как можно оценить этот факт?
– Если в прошлый кризис рублевые и долларовые регионы вели себя по-разному, потому что сам кризис был вызван резкой девальвацией национальной валюты, то сейчас тенденции везде одинаковые. В том числе и потому, что — кроме Москвы — долларовых регионов сегодня больше нет.
С точки зрения ценовой динамики Петербург топчется на месте уже год вокруг 80 тыс. рублей за кв. мна вторичном рынке и 70 тыс. — на первичном. В других регионах примерно то же самое, только где-то этот срок чуть больше, где-то меньше.

– И объемы ввода жилья, получается, никак не влияют на ценовую ситуацию?
– Совершенно верно, мы получили лишнее доказательство тому, что ценник на рынке жилья определяется вторичным рынком. Новостройки даже временно не могут влиять на ценообразование. Для этого «вдруг» должно, скажем, удвоиться предложение — причем равномерно по всему городу, по всем районам и сегментам рынка. Этого не может быть даже теоретически.
Все перестроечные процессы, связанные с кризисом, закончились на вторичном рынке прошлым летом. Если рассматривать фундаментальные факторы, то изменилось только одно. До сих пор, по большому счету, ипотечные деньги на рынок не вернулись: в Петербурге в первом полугодии 2010 года выдано кредитов на 5 млрд рублей, а это в пять раз меньше, чем в первые шесть месяцев 2008-го. Итак, денег стало намного меньше (примерно на треть на вторичном и в два раза меньше — на первичном рынке), а число сделок практически не изменилось (55 тысяч на вторичном в прошлом году — против обычных 60 тысяч). Естественно, это привело к снижению цен. Механизмы во всех крупных городах очень простые, и они идентичны: есть кредитные деньги — цены растут, нет их — цены снижаются.
Больше не изменилось ничего. По-прежнему только 10% народонаселения являются участниками сделок, объем денежных средств остается ограниченным, в первом квартале в Петербурге на вторичном рынке 20 млрд рублей, на первичном — 35 млрд. Мы вернулись на уровень 2004 года. Думаю, это относится не только к Петербургу, но и ко всем городам-миллионникам.

– И что, совсем никакой разницы нет между 2004-м и 2010-м?
– Разница есть, но она не столько в фундаментальных факторах, сколько в инвестиционных и психологических. В первую очередь люди поняли, что недвижимость не такой уж недешевеющий актив, в который можно вкладываться бесконечно. И если почти 20 лет (да еще два года назад) мы говорили о том, что недвижимость остается безальтернативным способом сбережения средств, то сейчас она встала в один ряд с валютой, депозитами, золотом и т. д.

– Кризис поколебал не только веру в недвижимость как абсолютную ценность, но и доверие к аналитикам этого рынка, не так ли?
– Как аналитик рынка недвижимости могу сказать, что отношение к аналитической информации со стороны, например, застройщиков и до кризиса было неоднозначным. За два-три года они впали в такую эйфорию, что никакие аргументы отрицательного характера на них не действовали. Грубо говоря, поставил забор — и уже все будущие квартиры проданы и появились деньги на покупку следующего участка.
Ситуация с общественным мнением — двоякая. Споры сторонников роста и сторонников падения цен, которые жарко велись в 2007–2008 годах, были обусловлены отношением каждой стороны к покупке недвижимости. Одни покупали, чтобы потом продать и ждали роста. Другие — для собственного проживания и, соответственно, ратовали за снижение цен.
На такие же две группы разделились и аналитики, и каждый из них получил свою аудиторию — людей, которым говорят то, что они хотят услышать. Так что я бы не говорил, что доверие к аналитикам исчезло, по большому счету его не было и раньше.

– Аналитика без прогноза — вообще вещь бессмысленная. Чего вы ждете в ближайшее время от рынка недвижимости?
– Все больше и больше склоняюсь к тому, что нас ждет японский вариант развития событий. Там в начале 1990-х годов цены на жилье начали очень медленно снижаться, и этот процесс завершился только в 2006 году. В итоге японское жилье вернулось на уровень цен начала 1980-х. Я склоняюсь к похожему развитию событий в России по одной простой причине: правила игры на рынке не изменились, это по-прежнему рынок для богатых. А богатые люди свои проблемы с жильем давно решили, и их теперь может интересовать разве что зарубежная недвижимость.

– Что значит «рынок для богатых»?
– Поясню. Серьезное улучшение жилищных условий сегодня могут себе позволить только люди с деньгами. Либо совершаются вынужденные сделки — когда жизненные обстоятельства не оставляют выбора.
Что бы ни происходило на рынке, сколько бы ни стоил квадратный метр, из года в год мы имеем в Петербурге около 60 тысяч сделок на вторичном рынке. Откуда берутся деньги? Это накопления граждан плюс заемные средства. Заемных средств сейчас на рынке резко не прибавится, банки ужесточили требования, а идеальный заемщик — это молодой человек 35 лет, наемный работник с «белой» зарплатой от 100 тыс. руб. В итоге основная часть клиентов — люди небогатые, которые несут последнюю копейку. Это те люди, которые кровно заинтересованы в снижении цен на жилье. На рынке сейчас практически нет прямых покупок, сплошные встречные сделки. А для обменов — чем меньше размер доплаты, тем лучше. И объем этих сделок толкает цены вниз. Сейчас ценовой тренд можно охарактеризовать как «минус ноль». И пока кардинально не изменятся фундаментальные факторы, в частности объемы жилищного кредитования, ситуация будет оставаться такой же.

Комментарии:
Сергей Галалу, генеральный директор ООО «Итака-Недвижимость» (Санкт-Петербург):
Ситуацию на рынке первичной недвижимости сегодня можно назвать вполне стабильной. За последние месяцы существенных ценовых изменений не произошло, однако на рынок вышли сразу несколько крупных проектов, как в городе («Северная Долина» корпорации Главстрой), так и в области («Семь Столиц», SetlCity).
Таким образом, предложение пополнилось доступными для россиян вариантами квартир. Самый востребованный тип жилья на рынке строящейся недвижимости сегодня — студии до 1,9 млн рублей и однокомнатные квартиры до 2,7 млн. На них приходится около 50% от общего потребительского спроса. Двухкомнатные квартиры востребованы в ценовом диапазоне до 3,8 млн рублей. Хотелось бы отметить рост спроса на квартиры в новых домах со стороны продавцов жилья на вторичном рынке. Разница в стоимости строящихся квартир и квартир на вторичном рынке значительная (до 20%). Это позволяет владельцам малогабаритного вторичного жилья заметно улучшить условия проживания без серьезных доплат.
В летний период существенных изменений на рынке первичной недвижимости не ожидается. Осенью возможен рост спроса и небольшое повышение цен на недорогое жилье (до 5%).
При всей наблюдательности уважаемого аналитика Сергея Бобашева, с прогнозом японского варианта развития событий на рынке недвижимости Петербурга я не совсем согласен. На сегодня предложение на петербургском рынке расслоилось: есть жилье для более обеспеченного слоя населения, а также появляется жилье эконом-класса, востребованное рынком. Цена предложения на подобное жилье вряд ли будет падать (речь идет о ценах 50–60 тыс. рублей за кв. м). Более дорогое жилье будет постепенно «выбираться» из предложения, его доля будет сокращаться.
Повторю, обывателям не стоит ждать снижения цены предложения квартир в новых и строящихся домах в пределах СПб ниже 47–50 тыс. рублей за кв. м.

Александр Романенко, президент-элект FIABCI, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» (Санкт-Петербург):
В любом случае нужно разделять Москву и другие регионы России, включая и Петербург. В отношении «остальной России» я на самом деле согласился бы с Сергеем Бобашевым: в ближайшее время нам не грозят никакие стремительные скачки на рынке недвижимости, если, конечно, не случится каких-то форс-мажорных обстоятельств. Нас ожидает вялотекущая ситуация с небольшими колебаниями вверх-вниз.
На сегодня цены стабилизировались. Хотя и говорят, что кризис прошел, но я не вижу, чтобы в Петербурге появились новые большие инвестиции или произошло что-то, благодаря чему резко вырастет число сделок. Вообще в России очень трудно прогнозировать надолго, с уверенностью могу сказать, что в ближайшие два года ничего не изменится. Что будет дальше — неизвестно. Да, ипотека сегодня плохо работает, но наличие позитивной динамики нельзя отрицать, и условия выдачи кредитов становятся более приемлемыми для клиентов. И это будет способствовать колебаниям цен в сторону повышения.
Сегодня людям, которые намереваются купить жилье, я бы не советовал ждать дальнейшего снижения цен и покупать сейчас. А вот тех цен на элитную недвижимость, которые были до кризиса, еще долго не будет. Этот сегмент рынка был сильно перегрет. Нужно ориентироваться на среднеевропейские цены. Надеюсь, что застройщики это понимают и соотносят свои расчеты с новыми реалиями рынка.

Александр Шарапов, президент «Бекар риэлти групп» (Санкт-Петербург):
Мое мнение таково, что японский сценарий сегодня в России невозможен. В Стране восходящего солнца гигантский объем сделок проходил через ипотечные схемы. Стоимость ипотеки в Японии в 1980-е годы перед кризисом составляла 4% годовых, и совершение сделки без ипотеки было исключением из правил. В России объем ипотечных сделок в лучшие времена составлял 25–30%, до 50% в отдельных регионах.
Далее: в Японии правительство взвешенно и аккуратно поддерживало фондовый рынок, не давая ему опуститься ниже отметки 12000, поддерживало строительные компании, не давая им обанкротиться. У нас падение цен на недвижимость на 40% произошло в гораздо более сжатые сроки.
Сегодня мы также видим, что в России существует невероятный неудовлетворенный спрос на жилье. И, кроме того, надо признать, что в России не существует привычки жить долго в арендованном жилье. В Японии такая привычка есть, и огромное количество квартир, до 60–70%, приобреталось именно с целью последующей сдачи жилья в аренду, как доходный бизнес. Этим занимались и физические лица, и фонды, и даже промышленные предприятия. У нас доля спекулятивных сделок не превышала 15%, поэтому такого длительного застоя на рынке быть не должно.

Григорий Полторак, президент Российской гильдии риэлторов, президент группы компаний «БЕСТ» (Москва):
Выход из кризиса — это, прежде всего, восстановление объемов продаж в количественном выражении, и только потом — в денежном.
О серьезном восстановлении нового строительства пока и речи нет, а вот вторичный рынок по количеству сделок уже близок к докризисному уровню.
Стоимость жилья на вторичном рынке тесно связана с уровнем доходов населения и индексом инфляции. Японский сценарий с нулевой или отрицательной инфляцией нам пока не грозит, доходы граждан по обещаниям правительства будут неуклонно расти. Это уже ведет к росту цен на все группы потребительских товаров повседневного спроса, а с некоторым запозданием потянутся вверх и цены на недвижимость.
Аналитиков рынка недвижимости у нас, к сожалению, нет, так как отсутствует глубинное, основанное на экономической теории понимание механизмов его (рынка) функционирования. Все предыдущие прогнозы основывались на статистике и математических методах и имели характер экстраполяционных моделей, а в период кризисов, потрясений они в принципе не могут дать качественных результатов. Поэтому я абсолютно согласен с Сергеем Бобашевым — «доверие к аналитикам не исчезло, так как его не было и раньше».

Марк Окунь, генеральный директор ИСК «Отделстрой» (Санкт-Петебург):
В Японии — дефляция. Это снижение цен на товары и услуги из-за перепроизводства, которое было вызвано доступностью заемных средств. В нашей стране заемные средства нелегко получить, и стоят они очень дорого.
Предложение строящегося жилья в Санкт-Петербурге еще сильно отстает от спроса, тут не может быть и речи о перепроизводстве. Инфляция в стране вызвана дефицитом качественного товара (квартир) и отсутствием достаточной конкуренции на рынке.
Обеспеченные граждане, действительно, уже много лет назад решили свои жилищные проблемы, однако опыт продаж в нашей компании показывает, что в городе еще достаточно много людей, имеющих возможность купить квартиру в рассрочку (возможно, с зачетом стоимости старого жилья).
ИСК «Отделстрой » реализует проект комплексного освоения территории в целях жилищного строительства «Новый Оккервиль», где мы строим и продаем жилье массового спроса. Мы видим, что потребность у покупателей в таком жилье очень велика. При хорошем местоположении, транспортной доступности, качественном товаре и ипотеке хотя бы в размере 10% годовых спрос в Санкт-Петербурге будет удовлетворяться еще не один десяток лет.
Рост цен на квартиры массового спроса в 2010 году гарантирован в объеме инфляции. В последующие несколько лет (из-за дефицита предложения) он может составить 20–25%.
Крупные города России, в том числе Санкт-Петербург, имеют достаточное количество потребителей, способных в рассрочку с использованием ипотечных средств покупать жилье. А вот в маленьких городах и населенных пунктах, где доходы населения низкие, коммерческие организации строить ничего не будут, так как этот товар там продать невозможно.

Владислав Луцков, генеральный директор АКЦ «Миэль» (Москва):
В условиях, когда квартирный вопрос остро стоит для большинства семей, жилая недвижимость остается большой ценностью. Это особенно выражено в Москве, куда устремляется множество людей из других городов и регионов. Несмотря на колебания цен на рынке и изменение общеэкономической ситуации, недвижимость продолжает сохранять высокую ценность, даже если в денежном эквиваленте ее цена претерпевает изменения. У покупателей период кризиса, безусловно, был временем, которое надо было переждать, понаблюдать за рынком и вкладывать деньги в недвижимость только после прохождения ценового дна с целью получения наибольшей выгоды. Как только цены стабилизировались, отложенный спрос стремительно вернулся на рынок, и количество сделок из месяца в месяц стало расти: покупатели старались совершить сделку, опасаясь начала роста цен.
Ценовая динамика и развитие спроса на рынке недвижимости в перспективе будут зависеть от общеэкономической ситуации, определяющей такие необходимые для развития рынка недвижимости составляющие, как объем инвестиций в строительство, уровень доходов населения и стабильность рынка. Экономика России перешла на этап стабилизации, отмечаются признаки ее оживления. Поэтому до конца 2010 года вполне вероятен ценовой рост на жилую недвижимость, который по итогам всего года может составить 10%.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком» (Москва):
Кризисные колебания стоимости квадратного метра, безусловно, сказались на покупателях. В частности, многие заняли выжидательную позицию — откладывали покупку квартиры, ожидая еще большего снижения цен. При этом уверенные в будущем росте цен частные инвесторы не стремились продавать активы, ведь рынок недвижимости намного более стабилен, нежели валютный рынок или рынок ценных бумаг.
В итоге с начала года на рынке начал реализовываться отложенный спрос, а число сделок пошло вверх стремительными темпами. Сейчас мы можем отметить снижение темпов роста количества сделок. Так, в марте по сравнению с февралем прирост составил 71%. В апреле объем сделок увеличился на 14%. В мае и июне этого года данный показатель прибавил всего лишь 5–7%. В последующие месяцы количество сделок будет снижаться, стремясь к показателю 6–7 тыс. в месяц. По нашим оценкам, в ближайшие несколько месяцев спрос зафиксируется на стабильном уровне.
Что же касается цен, то в целом сейчас рынок жилья находится в состоянии стабильности: соотношение уровня спроса и предложения постепенно приходит в равновесие. Полагаю, в ближайшие месяцы колебания стоимости предложения не превысят 2%. Каких-либо изменений стоит ожидать осенью этого года, но какими они будут, сейчас сказать сложно.

Татьяна Решняк, генеральный директор компании «Главмосстрой-Недвижимость» (подразделение корпорации «Главстрой») (Москва):
Для большинства покупателей квартира — это, в первую очередь, жилье, а не инвестиция. Поэтому для них вопрос «дешевеющего актива» не актуален. Но и те, кто рассматривает квадратные метры в качестве инвестиционного инструмента, будут всегда в плюсе. Московское жилье востребовано, оно ликвидно, его можно всегда сдать и продать. И если мы говорим не о краткосрочном временном периоде, то продать с выгодой. С другой стороны, на спросе и ценовой ситуации сказывалось снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. В кризис количество ипотечных сделок сократилось в несколько раз. Это сузило спрос, соответственно, стало одним из факторов, влияющих на снижение цен. Но влияние этого фактора на формирование цены несущественно: ипотека только начинает оживать, а цены на квартиры растут с конца прошлого года. В дальнейшем, по нашим прогнозам, цены будут расти вслед за инфляцией, но резких скачков не ожидаем. Предпосылок для «японского сценария» мы не видим. Практика последних нескольких месяцев говорит об обратном: с начала года цены уже отыграли около 30% от кризисного падения.

Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти» (Москва):
В начале кризиса, в 2009 году, цены на жилье в Москве упали, и сейчас рынок отыграл свое падение до уровня марта 2009 года. Разумеется, это сыграло определенную роль, в том числе и психологическую. В середине 2009 года покупатели требовали скидок, и их пожелания доходили до 50%. И в результате торга реальные скидки достигали 30%. Но когда в середине 2009 года цены остановили свое падение и пошли вверх, в сознании покупателя произошли некоторые изменения. Клиент понял (особенно в начале 2010 года), что цены дальше не падают и практически приблизились к себестоимости. Таким образом, в начале 2010 года спрос на недвижимость стал расти существенными темпами, количество реально заключенных сделок увеличивалось ежемесячно. В июне, например, по данным Росстата, оно достигло примерно 9 тыс. При этом девелоперы отказались от действовавших ранее скидочных программ, и оснований полагать, что цены пойдут вниз, на сегодня нет. Полагаю, что в ближайшее время рост спроса несколько снизится, поскольку в начале 2010 года мы наблюдали отложенный спрос. Цены на недвижимость будут расти, пусть и небольшими темпами, возможно, не выше уровня инфляции. В долгосрочной же перспективе сейчас оценивать рынок чрезвычайно тяжело. Все зависит от многих факторов: государственные программы, ипотечный рынок, работа в соответствии с законом №214-ФЗ и т. д.

Олег Репченко, генеральный директор информационно-аналитического центра IRN.ru (Москва):
Безусловно, кризис изменил структуру спроса на жилую недвижимость в Москве. Если раньше довольно существенным было число покупателей-спекулянтов, то сейчас в связи с колебаниями цен такие покупатели ушли с рынка. Тем не менее, недвижимость сохранила свою ценность для покупателей, ориентированных на покупку жилья с целью долгосрочных инвестиций. Несмотря на все колебания цен, недвижимость по-прежнему имеет ценность и является более надежной, чем многие другие финансовые инструменты, особенно виртуальные. Но в кризис стало понятно, что на краткосрочных промежутках времени недвижимость может терять свою ценность и ликвидность, а значит, далеко не всегда квартиры можно продать быстро и с прибылью.
Что же касается перспективы изменения цен, то я не вижу оснований для установления долгосрочного тренда ни на рост, ни на падение рынка. Скорее всего, цены на жилье будут топтаться на месте, а в разные периоды будет наблюдаться несвойственная этому рынку волатильность цен. В зависимости от локальных факторов цены могут как начать расти в течение нескольких месяцев, так и снизиться на ту же величину за следующий период. Но в итоге цены продолжат стоять примерно на нынешнем уровне.

Наталья Тужилова, заместитель генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость» (Санкт-Петербург):
Нельзя сказать, что ныне существующий рынок недвижимости — исключительно рынок для богатых. Покупатели есть и в сегменте элитной недвижимости, и в сегменте жилья эконом-класса. Но к каждому сегменту рынка относится своя целевая аудитория, и, в соответствии с ее возможностями, застройщики предлагают различные типы жилой недвижимости: для обеспеченных людей квартиры класса люкс в элитных районах города (Петроградский, Центральный), для среднего класса в спальных районах представлены как варианты жилья комфорт-класса, так и доступные малогабаритные квартиры, квартиры-студии.
Несомненно, улучшение жилищных условий могут себе позволить люди, имеющие определенные накопления. Ведь даже приобретение квартиры в рассрочку или ипотеку предполагает внесение первого взноса. С другой стороны, сегодня компании-застройщики идут навстречу потенциальным клиентам и смягчают условия покупки квартиры, снижая размер первого взноса, увеличивая период рассрочки, предлагая различные скидки и акции. Поэтому, на наш взгляд, город не пойдет по пути японского варианта развития, предполагающего снижение цен, ведь уже сегодня можно наблюдать восстановление рынка недвижимости, повышение спроса и стабилизацию цен на квартиры.

Эдуард Тиктинский, президент Холдинга RBI (Санкт-Петербург):
Реальность опровергает это утверждение целым рядом фактов. Во-первых, в Петербурге существует колоссальная потребность в жилье. Для достижения среднеевропейских показателей (а это 31 кв. м на человека) Петербургу требуется построить около 31,5 млн кв. м (текущий показатель обеспеченности жильем 23,1 кв. м). Более того, представления о комфортности жилья у людей постоянно меняются, а это еще один аргумент в пользу востребованности нового строительства. Во-вторых, с конца прошлого года мы наблюдаем стабилизацию ситуации — и в части спроса, и в части роста цен на недвижимость. В-третьих, по нашей статистике продаж, большинство сделок это или 100%-ная оплата, или покупка с использованием ипотеки (этот показатель, кстати, с начала года растет). При этом не стоит забывать, что в России в отличие от Запада хорошо развит институт частной собственности, и в большинстве случаев покупка новой квартиры — это скрытые обмены, когда человек продает старую квартиру/комнату в коммунальной квартире и, добавляя собственные накопления или используя банковское кредитование, становится собственником нового жилья. В-четвертых, кризис внес определенный дисбаланс в соотношение спрос-предложение, и сейчас на рынке уже ощущается дефицит качественного предложения в строящихся домах. Посему наш прогноз: рынок начнет плавный рост в конце этого – начале следующего года.