Цена грядущих перемен

В текущем году цены на недвижимость расти практически не будут – разве что в пределах инфляции. Зато Россию ждут серьезные преобразования в самой структуре рынка, причем как первичного, так и вторичного, и даже загородного. Об этом пишет БН.ру.

Нынешнюю ценовую ситуацию на рынке недвижимости и прогнозы на этот год специалисты обсудили на одном из семинаров выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоялась 10 февраля в театре «Балтийский дом» (организаторы мероприятия – Жилищный комитет и «Бюллетень Недвижимости»). Программа «Жилпроекта» для граждан также включала семинары, посвященные рискам на рынке строящегося жилья, сравнению ипотеки с арендой, государственным жилищным программам. Кроме того, весь вечер для посетителей работала Выставка по рынку жилья, были открыты консультационные центры. Всего выставку-семинар за четыре часа посетили около 10 тысяч человек. Это – абсолютный рекорд «Жилищного проекта».

Цены выстоят!
Многие не определившиеся покупатели уходили на новогодние каникулы в сомнениях: как поведут себя с началом года цены? Сегодня, пожалуй, всем ясно, что снижаться они не будут. Но вот вырастут ли? И насколько? Как считает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев, объективных предпосылок для серьезного увеличения цен на вторичном рынке в 2011 году нет. «Тот, кто имел возможность приобрести квартиру (на свои сбережения или через ипотеку), уже сделал это, с другой стороны, у людей, испытывавших финансовые проблемы, с момента окончания кризиса денег не прибавилось – они, как и раньше, не могут купить жилье, – говорит он. – В этом году на рынке будут проводиться, в основном, обмены, вынужденные сделки, связанные с демографическими факторами (женитьбой, рождением ребенка, разводом и т. д.). Инвестиционных же покупок сейчас на рынке фактически нет».

По мнению Сергея Бобашева, цены будут расти в пределах инфляции – на 1%, максимум 1,5% в месяц.

С ним согласен Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства «БЕНУА»: «2010 год был стабильным в ценовом плане – стоимость то росла примерно на 1%, то снижалась. Это связано с относительной стабильностью экономической ситуации сегодня, что сказалось и на спросе. Поэтому в целом цены на жилье за минувший год не изменились. Думаю, что 2011 год будет таким же ровным и спокойным, как и прошлый».

«Сейчас рынок довольно вялый, что типично для начала года. Более четко тенденции начнут прослеживаться в середине – конце февраля. Но если рынок продолжит стабилизацию, небольшое повышение цен можно будет ожидать весной. В целом рост за год составит примерно 10%», – добавляет заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

При этом, однако, Леонид Сандалов подчеркнул: это – наиболее вероятный прогноз, но никто не даст стопроцентной гарантии, что так оно и будет. Возможны различные форс-мажорные ситуации. Например, если налоговые органы вдруг объявят войну наймодателям, которые сдают свои квартиры нелегально, тем придется прекратить подпольный бизнес и задуматься о продаже лишней недвижимости. Таким образом, на рынок могут выйти десятки тысяч квартир. Но сегодня такой сценарий представляется маловероятным.

Кроме того, Леонид Сандалов отмечает, что рост цен на недвижимость в Петербурге неизбежен. Сейчас на рынке сжимается пружина спроса в виде накоплений граждан (в прошлом году их объем вырос на 30%, и на столько же вырастет в этом – согласно прогнозам). Есть и второй маячок: продавцы наиболее ликвидных объектов уже не идут на торг, более того – за такими квартирами выстраиваются очереди. Это, по мнению господина Сандалова, неизбежно приведет к подъему цен, хотя, вероятно, и не в этом году.

Первично-вторичные коллизии
Итак, общий ценовой тренд на вторичном рынке, вероятнее всего, останется пока неизменным, на первичном – тоже не приходится говорить о заметном повышении. Хотя тут уже обнаруживаются некоторые новые тенденции, которые окажут влияние, в том числе и на сегмент готового жилья.

Дело в том, что теперь рынко- и ценообразующий статус получают проекты комплексного освоения территорий. А их в городе немало: «Северная Долина» Главстроя СПб в Выборгском районе, «Новый Оккервиль» («Отделстрой») и «7 Столиц» (Setl City) на востоке, «Славянка» («Балтрос») в южной части Петербурга. Кроме того, продолжается реализация масштабного проекта «Балтийская Жемчужина» в Красносельском районе, активно застраивается начало Ленинского проспекта, на очереди – микрорайон «Юнтолово». По словам Сергея Бобашева, все эти проекты на долгие годы обеспечат рынок недорогими и качественными квартирами, которые сейчас, кстати, на пике спроса.

Ввод миллионов квадратных метров (конечно, постепенный – кому нужно обрушивать цены?) будет сказываться как на первичном, так и на вторичном рынке. Фактически отныне первичный рынок – это именно рынок проектов-миллионников, отмечает главный аналитик «Бюллетеня Недвижимости». Что касается небольшого количества новостроек, которые могут возникать в уже сложившихся районах, то их застройщики будут позиционировать в качестве жилья бизнес-класса и продавать как наиболее лакомый товар по ценам вторички. Налицо четкое расслоение: большое количество жилья эконом-класса на окраинах, с одной стороны, и более дорогие дома в кварталах со сложившейся инфраструктурой – с другой. В массовом сегменте рост цен долго будет сдерживаться большим объемом предложения, штучный же товар, напротив, имеет все шансы на удорожание.

Миллионники повлияют и на вторичный рынок тоже – несмотря на свое выгодное месторасположение (в большинстве случаев), дома из прошлого морально и физически устарели. А по цене двухкомнатного варианта в панельном доме сегодня можно найти качественную двух- или даже трехкомнатную квартиру в строящемся. Причем если раньше главным недостатком первичного рынка были большие сроки строительства и невозможность получить ипотечный кредит, то теперь во многих проектах комплексного освоения ждать квартиру недолго – можно даже выбирать из уже готового предложения (хотя цены там будут, конечно, повыше). С ипотекой на стройке проблем тоже давно нет.

В результате многие клиенты, изначально ориентировавшиеся на вторичное жилье, сегодня выбирают строящиеся квартиры. Оттягивание части спроса из одного сегмента в другой также служит сдерживающим фактором для роста цен.

Спрос на строящееся жилье сейчас, действительно, большой. Активный интерес покупатели проявляют к квартирам небольшого метража, одно-, двухкомнатным, особенно в домах высокой степени готовности. А такие объекты, по словам руководителя проекта ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» Юлии Нигуль, вымываются из предложения довольно быстро. В городе их буквально единицы, отметила она.

В связи с этим Юлия Нигуль предложила горожанам обратить внимание на объекты, возведение которых только началось, и даже рассчитала возможную экономию. Так, однокомнатную квартиру на стадии котлована можно приобрести за 2,8 млн руб., а после сдачи дома – за 3,5 млн. Удорожание – 700 тыс. Если мы говорим о двухкомнатных, то сэкономить можно еще больше, около 1 млн руб. Хотя, вступая в долевое строительство на ранних этапах, конечно, надо учитывать риски.

Долго доходит…
Интересные изменения происходят и на загородном рынке. Как отмечает руководитель департамента загородной недвижимости АН «Александр Недвижимость» Наталья Тушина, летом 2008 года (перед началом кризиса) цены на загородные объекты достигли максимальных показателей за всю историю этого рынка. Потом был долгий период простоя (совершались лишь единичные сделки, обмены), а с начала осени 2010 года в загородном сегменте наметилось некоторое оживление. Однако далеко не во всех районах. Там, где цены снизились до разумных пределов, сделки идут (лидеры по снижению – Кировский, Выборгский районы). А там, где продавцы стоят на своем, продаж нет (например, в Приозерском).

«Сегодня на загородном рынке спрос локализован в пределах 70 км от Петербурга», – говорит Екатерина Романенко, президент Группы компаний «Экотон».

Как и в городе, спрос на загородном рынке сосредоточен в экономичном сегменте. «Сделки идут в основном в эконом-классе – с участками и объектами до 1–1,5 млн руб. В сегменте коттеджных поселков продажи невелики, но доминируют в их объемах объекты вторичного рынка. Это связано с тем, что на первичном рынке в основном продаются участки без подряда, которые требуют дальнейших значительных инвестиций», – пояснила госпожа Романенко.

На рынке, по ее словам, по-прежнему отсутствуют единые критерии качества поселков. Поэтому такое название может иметь и комплекс из коттеджей со всей необходимой инженерией и инфраструктурой, и участок земли в лесу, нарезанный на лоты. Кроме того, за время разработки концепции и строительства проект часто меняет свой класс. «Сегодня около 70% поселков относятся к эконом-классу и примерно 30% – к элитному, всего несколько лет назад эта пропорция была иной, что говорит о довольно быстрой смене концепций», – отмечает Екатерина Романенко.

«В 2011 году роста цен на загородном рынке не предвидится, – говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. – Они останутся на уровне прошлого года, может наблюдаться понижение. Обусловлено это соотношением спроса и предложения, предложения на рынке больше. Сегмент объектов бизнес-класса останется проблемным, произойдет оживление в эконом-классе. Элитный сегмент, как и раньше, будет жить своей жизнью».