|
Легкие признаки оживления на рынке стрит-ритейла начали появляться осенью прошлого года. А уже в первые месяцы 2010-го экспертами был зафиксирован рост арендных ставок на 5–7%. Об этом пишет ©БН.ру.
Однако наибольшая активность пришлась на весенние месяцы, в течение которых, по данным АРИНа, количество сделок со встроенными помещениями по сравнению с зимним периодом выросло на треть. Если же вести отсчет с начала года, то – по оценкам LCMC – к концу первого полугодия объем сделок поднялся на 30%. При этом спрос, по показателям АРИНа, ежемесячно увеличивается примерно на 10%. «Июнь стал некоторым исключением – спрос немного сократился, в пределах 2–3%, – говорит директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. – Но это объясняется началом сезона отпусков и общим снижением активности рынка недвижимости». Но даже летняя стагнация не смогла остудить пыл желающих занять помещение под стрит-ритейл – спрос значительно превосходит предложение. Еще меньше объектов, которые отвечают требованиям арендаторов.
В связи с этим, за хорошими встройками выстраивается очередь. По словам директора департамента коммерческой недвижимости LCMC Анастасии Балмочных, решения об аренде ходовых помещений – на центральных городских магистралях, оживленных перекрестках, у станций метро – принимаются максимально быстро, буквально за считанные дни, а иногда – часы. В итоге, по подсчетам специалистов LCMC, на сегодняшний момент в целом по городу осталось всего 20% незанятых площадей. Если исходить из того, что общая площадь петербургских встроек торгового назначения составляет 8,2 тыс. тыс. кв. м, то сейчас пустует всего 1,6 тыс. кв. м объектов стрит-ритейла.
«Наибольший объем встроенных помещений в настоящее время арендуют продавцы обуви и одежды, а также предприятия общественного питания – пивные бары и рестораны японской кухни, – рассуждает ведущий консультант департамента маркетинга и консалтинга Praktis CB Татьяна Яблокова. – Раньше лидирующие позиции занимали предприятия банковской сферы и игорного бизнеса. Правда, сейчас спрос со стороны финансовых организаций снова стабилизировался. Довольно энергичны и продовольственные сети в формате небольших супермаркетов и «магазинов у дома». Развиваются интернет-клубы».
Екатерина Лапина называет две основных причины, подогревшие спрос в стрит-ритейле. «Частично подобная активизация рынка происходит под воздействием реализации так называемого отложенного спроса. Вторым фактором, который сыграл серьезную роль в формировании нынешнего состояния рынка, стал процесс развития новых сетей. Замороженные на период кризиса инвестиционные программы сейчас начали активно воплощаться в жизнь. Кроме того, на рынок вышли бывшие игровые операторы, начавшие развитие нового бизнеса». По словам госпожи Лапиной, экс-владельцы игровых сетей обратили свое внимание на сегмент общественного питания – рестораны и интернет-кафе, а также на формирование крупных развлекательных зон.
Элиту потеснили
Год назад появление первых магазинов низкого ценового сегмента на Невском проспекте и Большом проспекте Петроградской стороны шокировало публику, теперь такое явление приобрело массовый характер и уже никого не удивляет. «На место арендаторов, занимавшихся продажей одежды класса medium, premium и lux, на центральные улицы приходит в основном демократичный общепит, а также одежда mass-market и дисконт-центры, которые в нынешней ситуации чувствуют себя увереннее всего», – констатирует Анастасия Балмочных. Закономерно, что в данной ситуации продавцы элитной одежды уходят в Интернет, что, кстати, характеризует их как дальновидных предпринимателей - эксперты прогнозируют всё более высокие темпы развития интернет-торговли. Интернет-магазин модной одежды, специализирующийся на известных брендах, сегодня предпочитает завлекать покупателя не столько близостью от дома или расположением в центре, сколько возможностью вообще из дома не выходить.
Некоторых дискаунтеров не пугают даже высокие ставки, которые исторически демонстрирует стрит-ритейл на главных торговых коридорах Петербурга. «Существуют примеры, когда кофейни или магазины, рассчитанные на покупателей с уровнем достатка ниже среднего, занимали помещения и по 5–7 тыс. руб. за «квадрат» в месяц», – рассказывает Татьяна Яблокова. Хотя, как правило, именно упавшие после кризиса цены влекут представителей демократичного ритейла на прежде недоступные для них премиальные улицы. Наиболее иллюстративной является сделка, проведенная холдингом «Продовольственная биржа». Оператор, который рассматривал формат 200–300 кв. м в центре, арендовал пустовавшие около полутора лет 700 «квадратов» на Невском проспекте по ставке 1,3 тыс. руб. за метр в месяц. Впрочем, до такой степени низкие ставки – редкость для этих мест.
Цена аренды в историческом центре по-прежнему высока. По данным компании LCMC, ставки на Невском проспекте начинаются с 2,5 тыс. и могут достигать 15 тыс. руб. за кв. м в месяц. Цены на Большом проспекте ПС значительно спокойнее. Здесь помещения можно снять по 2–5,5 тыс. руб. за кв. м в месяц. Выше всего ценится середина проспекта – от 5,2 тыс. руб. за «квадрат», за встройку у станции метро «Спортивная» просят около 3,5 тыс. руб. за метр в месяц, ставки на помещения на прилегающих улицах в среднем составляют 2 тыс. руб. Примерно такие же цены установились и на Владимирском проспекте, где их диапазон составляет 2,5–5 тыс. руб. за кв. м в месяц.
Однако на этих отметках ставки фиксироваться не будут. Магазинов на главных торговых улицах Петербурга не так много, поэтому уже сейчас спрос на площади с хорошей локацией превышает предложение. По словам Анастасии Балмочных, за некоторые объекты между потенциальными арендаторами идет активная борьба. Особенно ожесточенно они бьются за право пользования помещениями на Невском проспекте, где на сегодняшний момент в аренду предлагаются всего 5% площадей. Причем это вовсе не означает, что помещения эти свободны. «Очень часто собственники, сдавая свои площади одному арендатору, одновременно ищут другого, – рассказывает директор департамента стрит-ритейла NAI Becar Марина Федорова. – В некоторых случаях это можно объяснить завышенными требованиями арендодателя, который хочет повышать ставки по найму, на что бизнес пока не согласен». По экспертным оценкам, уже сейчас цены, заявленные владельцами встроек на Невском проспекте, нередко превышают среднерыночные на 30%. Ситуацию подогревают бывшие операторы игорного бизнеса, которые открывают компьютерные клубы и интернет-кафе в самых ликвидных местах. «Эти арендаторы, готовые платить по ставке выше рыночной на 40–100%, забирают лучшие помещения и подтягивают за собой цены», – объясняет директор по развитию бизнеса Astera St.Petersburg Людмила Рева. Если же ситуация в экономике стабилизируется, к концу 2011 года арендные ставки могут вернуться к докризисным показателям.
На окраинах тоже неплохо
Стрит-ритейл за пределами исторического центра развивается не менее успешно. «Первое полугодие продемонстрировало положительную динамику арендных ставок на ликвидные помещения, расположенные у станций метро и на основных пешеходных магистралях города», – считает Екатерина Лапина.
Диапазон арендных ставок в спальных районах не так велик, как на премиальных улицах, но все же существенен. Самые дешевые встроенные помещения в непопулярных районах можно снять по 500 руб. за «квадрат», верхний предел достигает 3,5 тыс. руб. за кв. м в месяц. Эксперты также отмечают, что (по сравнению с докризисными показателями) сократился разрыв между арендными ценами на окраинах и в центре города. По оценкам специалистов АРИНа, средние ставки по найму наиболее ликвидных встроенных помещений в спальных районах – удобно расположенных и с хорошим трафиком – составили 3150 руб. за кв. м в месяц. Среднее значение ставки в районах центра города – 4,8 тыс. руб. за кв. м в месяц.
Территориальные предпочтения арендаторов не меняются. По словам Татьяны Яблоковой, в южных районах и на юго-западе города наибольшей популярностью пользуются помещения на проспекте Ветеранов, а также на Московском и Ленинском проспектах. На севере лидирующие позиции занимают Богатырский и Коломяжский проспекты.
Самыми ходовыми в спальных района остаются помещения площадью от 50 кв. м до 150 кв. м, по подсчетам экспертов Praktis CB, ими интересуются 40% арендаторов. Однако постепенно аппетиты клиентов начинают возрастать – уже около 18% из них хотят снять помещения от 300 до 500 «квадратов». Продуктовые ритейлеры арендуют магазины всех форматов. Екатерина Лапина уточняет, что «магазины у дома» стремятся занять площадь от 100 до 150 кв. м, продовольственные дискаунтеры заинтересованы в аренде помещений от 500 до 1000 кв. м, а сетевые магазины более высокого ценового уровня предпочитают размещаться на площадях 1500–2000 метров.
Купим, если недорого
В отличие от всех остальных сегментов коммерческой недвижимости, где сделок купли-продажи практически не происходит, на рынке встроенных помещений активизировался и этот процесс. Анастасия Балмочных отмечает, что наибольший интерес для покупателей представляют встройки стоимостью 30–50 млн руб. «Желание приобрести объекты стрит-ритейла в собственность в основном изъявляют инвесторы, планирующие в дальнейшем использовать эту недвижимость для получения рентного дохода, – объясняет Татьяна Яблокова. – Кроме того, встроенные помещения покупают банки и финансовые организации. Торговые сети в настоящее время предпочитают аренду».
Объектами покупки являются преимущественно помещения в спальных районах. «Интереса к встройкам, расположенным на основных торговых улицах, таких как Невский, Большой ПС, Московский проспекты, практически нет из-за высокой цены предложения, – комментирует госпожа Яблокова. – Средние цены продажи помещений street-retail находятся в диапазоне 70–80 тыс. руб. за кв. м, хотя Praktis СВ провел сделку по продаже помещения на Московском проспекте по 200 тыс. руб. за метр».
На подходе – рынок продавца
Эксперты уверены, что рынок стрит-ритейла постепенно возвращается на докризисные позиции. «Период относительного равновесия, который пришелся на конец февраля – начало марта 2010 года, сменяется временем постепенного возврата к «рынку продавца», – резюмирует Екатерина Лапина. Анастасия Балмочных также убеждена, что стрит-ритейл активизировался и в дальнейшем активность этого сектора рынка будет только расти: «Ставки по найму помещений стрит-ритейла будут показывать динамику роста, так как при наличии нескольких претендентов на интересные объекты арендодатели будут пересматривать стоимость аренды в сторону увеличения».
|
