Собственникам добавили прав и обязанностей

Обновленный Жилищный кодекс РФ позволит жильцам жестко контролировать компании, которые управляют их домами. Но и самим собственникам придется отвечать за содержание домов и своевременно проводить ремонты. А значит, квартплата увеличится. Госдума приняла во втором чтении законопроект, который почти полностью переписывает те части Жилищного кодекса, где говорится об управлении жильем. Третье чтение документ должен пройти уже в весеннюю сессию.

Главное новшество для собственников жилья – теперь они будут нести ответственность за несоблюдение требований по содержанию общего имущества. Например, если согласно установленным правительством (федеральным и региональным) нормативам пришел срок ремонта кровли, а собственники не приняли соответствующего решения и не предусмотрели на это деньги, то на них наложат штраф (100-200 руб. на каждого).

Аналогичная ответственность устанавливается и для ТСЖ и управляющих компаний (УК), если собственники проголосовали за ремонт, собрали деньги, а управленцы не обеспечили выполнение работ. Для должностных лиц (членов правления ТСЖ, ЖСК) штраф составит 4-5 тыс. руб., для юридических лиц – 40-50 тыс. руб.
УК будет оштрафована, если отказывается предоставлять собственникам сведения о своей деятельности или дает ложную информацию. За первое подобное нарушение руководитель должен будет заплатить 5-20 тыс. руб., фирма – 50-200 тыс., за повторные начальника могут дисквалифицировать на 1-3 года. Для руководителя ТСЖ штраф за первое нарушение 500-1000 руб., за повторные – 2-5 тыс. руб.
Если у УК образовался долг перед монополистами или другими поставщиками услуг из-за того, что собственники не платят квартплату, то на таких жильцов будет возложена субсидиарная ответственность по долгу.
Еще одна важная новация касается договоров на поставку коммунальных услуг. Сейчас их с монополистами заключает ТСЖ (вариант - ЖСК) или УК. Получается, что и жильцы, и монополисты предъявляют претензии именно этим организациям. Первые – за некачественные услуги, вторые – за долги по оплате «коммуналки». Однако ни ТСЖ, ни УК никаких услуг предоставлять не может и деньги поставщикам перечисляет только в том объеме, в котором получает их от жильцов. А значит, и отвечать перед обеими сторонами ни за что не может. Теперь Жилищный кодекс разрешает заключать прямые договоры между собственниками жилья и монополистами, а ТСЖ и УК могут выступать лишь как доверенные лица жильцов. Это значит, что если водоканал необоснованно отключит холодную воду, то граждане могут подавать в суд на этого поставщика, а не, как раньше, на УК, которая никакого отношения к поставкам воды не имеет.
Застройщикам теперь запретят создавать в новостройках ТСЖ и привлекать к управлению аффилированные компании. Если будущие собственники квартир в новых домах своевременно не соберутся и не определятся со способом управления, то этим займется муниципалитет. Он должен будет на конкурсной основе выбрать УК для дома.
Вводится обязательное членство в саморегулируемых организациях (СРО) для управляющих компаний. То есть они должны будут соблюдать разработанные этими СРО стандарты. В случае банкротства УК СРО ответит за нее перед кредиторами (например, монополистами) своим компенсационным фондом.
Непосредственное управление жильцам разрешается теперь выбирать, только если в доме меньше 12 квартир. Там, где больше, одновременно должна быть нанята управляющая компания.
Сами собственники большинство поправок оценивают положительно, за исключением ответственности за невыполнение ремонтов общего имущества. Они не понимают, где взять деньги, чтобы оплатить многомиллионные ремонтные работы. Зато это устраивает управляющие компании, которые наконец получат рычаги воздействия на собственников, не желающих раскошеливаться на ремонт кровли и фасадов.
Председатель ТСЖ «Российский, 5» Надежда Костенко считает, что главным успехом второго чтения законопроекта для собственников будет получение возможности заключать прямые договоры с монополистами: «Мы через суд уже расторгли договор на поставку услуг с ГУП ТЭК, доказав, что его условия ущемляют наши интересы. Теперь будем добиваться заключения нового, справедливого для собственников договора. Но в условиях нынешнего законодательства подписать прямой договор с поставщиком невозможно. Поэтому мы прорабатываем текст соглашения так, чтобы максимально защитить права собственников. Проблема будет решена, если в ближайшее время примут поправки о прямых договорах».
Эксперты приветствуют и ужесточение контроля собственников за деятельностью управляющих компаний. «Это не значит, что мы все должны взяться, управлять и контролировать. Достаточно раз в год прийти на собрание, убедиться, что с нас взимают платежи за то, что нам действительно предоставляют, и подтвердить полномочия управляющей компании», – говорит депутат Госдумы Галина Хованская.
А вот строители уверены, что касающиеся их поправки пойдут не на пользу новостройкам. Генеральный директор ЗАО «Сервис-Недвижимость» (структура холдинга «ЛенСпецСМУ») Владимир Кузьмичев считает, что эффективно управлять новостройкой может только компания застройщика: «Процессы сдачи дома в эксплуатацию, оформления прав собственности на квартиры, управления новостройкой настолько сложны, что разобраться в них может только аффилированная компания. Если бы дома «ЛенСпецСМУ» получала в управление сторонняя организация, то не было бы такой строгой приемки. Наш застройщик прекрасно знает, что я не приму дом с недоделками – ведь мне же потом с ними работать, я буду за него отвечать».