Рынок жилья ждет президентских выборов

В конце 2011 года цены на жилье вновь поползут вверх, но плавно, без рывков, присущих докризисным временам. Катализатором, считают эксперты, послужат ожидания россиян, связанные с выборами президента весной 2012 года.
Как гласит известный постулат американского адмирала Альфреда Тейера Мэхена, уже сам факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику. Так же, по мнению руководителя аналитической службы IRN Олега Репченко, сам факт приближающихся выборов президента России, – а до них осталось чуть более года, – способен изменить ситуацию на рынке недвижимости. В своем докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет» аналитик приводит данные, полученные по итогам первых двух – в новом тысячелетии – выборов главы государства. Репченко считает, что брать в расчет происходящее в 90-е годы просто нет смысла: рынок жилья в то время еще не сложился. Выборы 2000 года получились смазанными: президентом стал «преемник» Бориса Ельцина. А вот выборы 2004 и 2008 годов дают весьма интересную динамику.

В первом случае рост цен начался в конце 2003 года, а за первый квартал 2004-го цены на квартиры прибавили еще 15-20%. А вообще же за полтора года – с начала 2003 по середину 2004-го – цены вообще выросли на 100%, с тысячи до двух тысяч долларов за квадратный метр. Квартиры расхватывались, как горячие пирожки: к концу 2003 года остаток в районах массовой застройки составил не более 90 тысяч кв. метров. От чего такое произошло? По данным IRN, в преддверие выборов жилье нижнего ценового сегмента, «запланированное» на 2004 годы, было в основном отдано на реализацию различных социальных программ, а потому реальный объем вводимого жилья сократился почти вдвое. Отсюда – и рост цен во всех ценовых сегментах.

Примерно то же самое случилось и в первом квартале 2008 года – цены в среднем прибавили 20% за три-четыре месяца, предшествовавшим выборам президента. И – опять же! – так же резко сократился объем предложений: немалая часть типового жилья была направлена на удовлетворение нужд электората – для очередников, военных, молодых семей и т.п. В такой ситуации застройщики не смогли не воспользоваться ситуацией, и следующую за типовой застройкой категорию коммерческого жилья стали позиционировать чуть ли не как недвижимость бизнес-класса. На этом фоне выросли и цены на элитную недвижимость.

«В нынешних условиях этот механизм вряд ли может сработать. Объемы строительства и так сократились в связи с заморозкой проектов в кризис. По сути дела сейчас происходит обратный процесс – возвращение объемов строительства на докризисный уровень. Приведет ли вероятный фактор повышения доли социального жилья в общем объеме строительства к вымыванию дешевых новостроек с рынка – вопрос крайне дискуссионный. Так или иначе, подобные действия властей будут иметь место, особенно в сегменте самых дешевых новостроек эконом-класса, которых всегда не хватает», - считает Репченко.

Тем не менее психологический фактор может сыграть свою роль: потенциальные покупатели с ограниченным бюджетом постараются приобрести жилье до выборов, поскольку внутренняя политика «новой метлы» после выборов (даже в том случае, если будет переизбран Дмитрий Медведев) все равно до поры до времени является загадкой. А вот топ-менеджеры, скорее всего, либо отложат покупку до лучших времен, либо «вложатся» в жилье за границей. Так что влияние выборов на рынок недвижимости может оказаться двояким: этот фактор может подстегнуть спрос на дешевое жилье (вызвав рост цен в этом сегменте) и совсем не поспособствовать спросу на дорогое. Дешевые и качественные современные новостройки имеют шанс прибавить в цене (в конце 2011 – начале 2012 гг., так как сегодняшняя ситуация больше напоминает начало стагнации). С осени 2011 г. этот рынок «подраскачается», перерастая в «президентское ралли», прибавив к концу весны 2012-го 10-15%, а то и 20%, а вот дорогое жилье может вполне продолжить стагнацию, если не перерасти в снижение.

«Есть еще один фактор: налог на недвижимость, - добавляет Репченко. - До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства годом его введения был обозначен 2013 г. Но это неизбежно будет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирущая – чем дороже жилье, тем больше придется платить. Это еще одна причина для состоятельных людей подумать, прежде чем приобретать что-то элитное: может, лучше сначала посмотреть, сколько нужно будет за это постоянно выплачивать?».

Олег Репченко полагает, что остается ждать совсем немного до активной PR-кампании, которую начнут риэлторы – ее начало должно прийтись на осень 2011 года. Сбудутся ли прогнозы, покажет, естественно, время. Но если прогноз сбудется, это позволит уже с большей вероятностью прогнозировать взлеты и падения рынка – с амплитудой в семь лет.