Пиковый расчет

Только в третьем квартале этого года строители, наконец, ощутили, что кризис все-таки закончился. И – в расчете на осенний пик продаж – начали активно выводить на рынок новые объекты, пишет БН.ру.

В итоге только за август 2010 года в продажу поступило девять объектов общей площадью 197,31 тыс. кв. м. Из них в городской черте – 172,61 тыс. кв. м, в административно подчиненных районах – 24,7 тыс. кв. м. Всего же с начала 2010 года в продажу выведено 933,3 тыс. кв. м жилья (из них 280 тыс. кв. м – вышедшая в продажу в мае «Северная долина» от «Главстрой СПб»).

Выход веером
В течение сентября на рынке появились новые проекты «Строительного треста», Setl Group. Новые очереди вывели в продажу «Главстрой», «Норманн» и другие компании. В общей сложности добавилось около 2900 квартир. «За это время мы открыли продажи по трем новым объектам. Таким образом, мы предлагаем квартиры в зданиях как с высокой степенью готовности, так и в домах на нулевом этапе, а это позволяет удовлетворить потребности подавляющего большинства покупателей. Следовательно, число обращений заметно увеличилось, а количество заключенных сделок существенно возросло», – поделился Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп». Эту же тенденцию отмечает и Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»: «Для нашей компании квартал запомнится, прежде всего, выводом на рынок трех новых объектов. Мы резко увеличили объем своего предложения и уже почувствовали рост покупательской активности».
В ближайшее время ожидается вывод значительного объема квартир от «ГДСК». «Осенью спрос на недвижимость растет. Это время значительной покупательской активности. Тем не менее сентябрь 2010 года не столь уж сильно отличается от августа по показателю активности рынка. Спрос вырос на 20%. Для сравнения: в 2009 году осенний всплеск спроса составил 46%», – отметил Илья Логинов, директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости». Объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Петербурга, по сведениям «АРИН», равняется 2155 тыс. кв. м, или 31,6 тысячи квартир. По сравнению с первым кварталом 2010 года предложение увеличилось на 31%, по сравнению со вторым – на 59%.

Квадрат цены
С другой стороны, как отмечают эксперты, уравновешенность спроса и предложения по рынку в целом не означает, что цены совсем не меняются. «На тех объектах, где наблюдается высокий спрос, ежемесячно корректируются цены в сторону повышения. Выход новых проектов в продажу с ценами существенно ниже рынка эту тенденцию уравновешивает», – объясняет Илья Логинов.
По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», средняя цена предложения по итогам августа 2010 года в сегменте эконом-класса (массового спроса) составила 68,9 тыс. руб. за кв. м. Минимальная цена реальной продажи в объекте «Северная долина» компании «Главстрой СПб» – 51,2 тыс. руб. за кв. м.

Однако стоимость жилья в объектах повышается при приобретении квартиры в рассрочку (в зависимости от величины первоначального взноса и срока оплаты). «Минимальные цены обычно встречаются в объектах, где остались в продаже неликвидные квартиры (первые этажи, плохие видовые характеристики) или в объектах строительных компаний, испытывающих некоторые финансовые затруднения. К ощутимому росту стоимости (так же как и к ее ощутимому снижению) могут привести только причины, связанные с изменением либо макроэкономических, либо политических условий», – полагает Арсений Васильев, генеральный директор УК «Унисто Петросталь».

Как отмечают участники рынка, в июле продажи шли очень хорошо, подъем активности был очевиден. Но в августе покупательская активность пошла на спад, а в сентябре – опять выросла, причем выше июльских показателей. «Это можно объяснить в некоторой степени заканчивающимся сезоном отпусков, когда люди только возвращались в Петербург. Наблюдался рост цен примерно от 0,5% до 5%. На рынке появилось больше приезжих из других городов. Увеличение количества ипотечных кредитов и снижение процентных ставок также положительно сказываются на развитии первичного рынка жилья», – говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. «Рост цен на объекты Setl City – в частности – и в целом по рынку (здесь мы берем только интересные для покупателей объекты, которые реально строятся – на стройплощадке ведутся работы) может составить 5–10% в зависимости от ценовой политики строительной компании», – утверждает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Лентек», отмечает, что по итогам третьего квартала 2010 года средние цены предложения на первичном рынке претерпели незначительную корректировку: «На сегодняшний день цена квадратного метра жилья на первичном рынке находится в состоянии относительного равновесия. До конца 2010 года прогнозируется продолжение колебаний цен в пределах 1–3%».

Сергей Степанов рассказывает, что ежемесячно его компания реализует около ста квартир – это запланированный показатель. «В ближайшее время мы не прогнозируем подъема цен на недвижимость, но планируем рост продаж за счет увеличения количества ипотечных сделок и вывода на рынок новых объектов», – говорит он.

Перенастройка
Эксперты отмечают, что главное изменение за последнее время – психологический настрой покупателей, поскольку их финансовые возможности стали более существенными: сегодня многие готовы платить в качестве первого взноса до 70% стоимости объекта. «Доверие к застройщикам восстанавливается, все больше квартир приобретают в домах на начальных стадиях строительства, возрождается ипотечный рынок, банки предлагают все больше выгодных условий по кредитованию строящегося жилья», – рассказывает Тарас Кручинин, заместитель генерального директора ИСК «Сфера».

Подавляющее большинство покупателей традиционно интересуется в первую очередь «недорогим» жильем, что, как правило, связано с отсутствием возможности приобретать более дорогое – причиной этому относительно низкий уровень зарплат и ограниченные возможности ипотечного кредитования. По предварительным данным, подсчитанным экспертами «МИР недвижимости», только за сентябрь реализовано около 160 тыс. кв. м жилья. Лидерами продаж традиционно выступают Приморский (20%), Выборгский (16,7%), Московский (11,4%) и Невский (10,7%) районы.

По оценкам Colliers International, продажи жилья массового спроса составили 81% от общего объема, жилья класса «комфорт» и «бизнес» – 14%, элитного – 5%. При этом в общем объеме продаж 41,5% заняли однокомнатные квартиры, 37,7% – двухкомнатные, 20,2% – трехкомнатные, остальное – многокомнатные апартаменты (четыре и более комнат).
Самым дорогим районом города остается Центральный. Значительные изменения цен с начала кризиса произошли в Красногвардейском (падение на 19,32%) и Выборгском (рост на 36,33%) районах. Сделки с привлечением ипотечных кредитов по-прежнему занимают около 7–10% в общей структуре продаж.

Наиболее востребованными по-прежнему оставались однокомнатные квартиры в домах высокой стадии готовности стоимостью примерно 1,8–2 млн руб. Сохраняется интерес к квартирам с отделкой, в которые сразу можно въезжать.

Как и прежде приоритетным параметром при выборе жилья остается его цена, а тип дома, этажность, наличие балкона и другие характеристики – второстепенны. Часто новую квартиру подбирают в том же районе, где живут сейчас.

Ситуацию, когда спрос значительно превысит предложение, в ближайшей перспективе эксперты не ожидают. «Увеличение конкуренции на фоне посткризисного восстановления рынка стимулирует продавцов более качественно подходить к своему продукту. Это касается планировок квартир, ценового предложения, отделки и т. д. У покупателей появилось больше возможностей, чтобы сравнивать», – считает Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International. С ней согласен Илья Логинов: «Сейчас объем выходящего в продажу жилья практически соответствует объему продаж. Таким образом рынок находится в сбалансированном состоянии».

«Предложение отражает спрос: в основном сегодня потенциальных клиентов интересуют недорогие квартиры небольшого метража эконом-класса. Многокомнатные объекты продавать стало сложнее, в связи с этим застройщики скорректировали свои предложения – с учетом запросов покупателей. И большинство крупногабаритных квартир были перепроектированы в две или три небольшие», – рассказал Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос».

Вторичный рынок с иголочки
Как отмечают участники рынка, еще один посткризисный тренд, который в ближайшее время будет присутствовать на рынке, – это спрос на так называемую новую вторичку. То есть квартиры с зарегистрированным правом собственности в построенных и готовых для проживания зданиях. Предложений подобного рода на петербургском рынке недвижимости пока немного. Из крупных фирм такие дома возводят строительная компания «Темп» и Группа компаний «Балтрос», которая в конце ноября откроет продажи «новой вторички» в жилом районе «Славянка». По оценкам аналитиков ГК «Балтрос», сейчас доля подобного предложения составляет 15–20 тыс. кв. м (притом что в стадии строительства – около 5,3 млн кв. м жилья).

Эксперты отмечают несколько основных причин, по которым «новая вторичка» интересна покупателям. «Причина первая: квартиру не надо ждать. Кроме того, поскольку покупатель приобретает уже готовое жилье в построенном доме, риска потерять деньги не существует. Объект можно подобрать по всем интересующим критериям – этаж, планировка, количество комнат, метраж. Заселяться можно сразу после покупки», – пояснил Олег Еремин. Еще одна причина: на приобретение новых квартир в уже построенных домах банки охотнее всего выдают кредитные средства.

Единственный минус – более высокая цена. По оценкам экспертов, разница между стоимостью жилья на первичном рынке на стадии строительства и в «новой вторичке» составляет 15–20%. То есть если стоимость квартиры в строящемся доме сейчас равняется около 58–63 тыс. руб. за кв. м, то цена «квадрата» в готовых объектах начинается с 70 тыс. руб.

В целом участники рынка не ожидают от конца года глобальных потрясений. «Отложенный спрос, формировавшийся на протяжении всего кризисного периода, продолжает влиять на первичный рынок жилой недвижимости. Но ни увеличения спроса в разы, ни заметного роста цен не будет. Как, впрочем, не будет и падения», – уверен Лев Гниденко, генеральный директор СК «Ойкумена».