Нотариусы монополизируют сделки с жильем

Ожидаемые изменения в законодательстве о нотариате существенно изменят жизнь почти каждого экономически активного россиянина. Помимо многократного (иногда в сотни раз) повышения тарифов, нотариусы добиваются возвращения монопольного права совершать сделки с недвижимостью. Об этом сообщает агентство Daily Journal. Кроме того, вводимый институт исполнительной надписи позволит мошенникам получать легальные документы для взыскания денег с добросовестных граждан.

Деятельность находящихся на самофинансировании нотариусов не является предпринимательской: работая по регулируемым государством тарифам, они выполняют «важную общественную функцию». Нельзя говорить и о рынке нотариальных услуг: численность «служителей правосудия» жестко ограничена.

Сами нотариусы именуют себя «служителями предварительного правосудия». В теории они должны предупреждать судебные или иные конфликты. Но в проекте нового закона, регулирующего их деятельность, им делегируется право лишать ничего не подозревающих граждан имущества без суда и следствия.

Ты в ГБР не ходи, ты мне плати...
Давняя мечта нотариусов — монополизировать сделки с недвижимостью. Сейчас договоры купли-продажи квартир могут заключаться в простой письменной форме, но — должны регистрироваться в Росреестре (именуемом в Санкт-Петербурге ГБР). То есть в любом случае продавец обязан явиться в соответствующее ведомство, а его должностное лицо (регистратор) — удостоверить личность владельца квартиры и его желание ее продать.

Зачем же нотариус? Удостоверяя договор, он, по мнению сторонников реформы, обеспечивает правовую безопасность самой сделки и участвующих в ней лиц: выясняет, кому принадлежит продаваемый объект, нет ли каких-нибудь ограничений, обременений и т. д. Реформу поддерживает и советник Президента России, экс-председатель Высшего арбитражного суда РФ Вениамин Яковлев: «Почему на Западе из-за квартиры не убивают стариков или не вывозят их куда-то на выселки? Да потому, что создана система правовой безопасности перехода права собственности на квартиру из рук одного собственника в руки другого. Нотариальное удостоверение сделки на недвижимость должно быть обязательным», — убежден он.

Но главный довод сторонников этой идеи — полная материальная ответственность «служителей предварительного правосудия»: если покупатель лишится денег из-за ошибки нотариуса, то он (нотариус) возместит весь причиненный ущерб. Член правления Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко приводит пример из личного опыта: удостоверив договор по подложному паспорту, он добровольно возместил ущерб пострадавшим от мошеннических действий. Притом, что суд не выявил в его действиях вины.

Государственный регистрирующий орган, по утверждению Петра Герасименко, ничего реально не проверяет и никакой ответственности не несет. И даже если будет установлен факт нарушения закона со стороны регистратора, то он, якобы, отделается «двумя окладами». Однако все опрошенные независимые юристы считают эти аргументы надуманными: «В федеральном законе прямо установлено, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения регистрирующими органами возложенных на них обязанностей, в полном объеме возмещается за счет федеральной казны, — поясняет Нина Куцова, юрист коммерческой практики компании Rightmark group. — В том числе, если это произошло в результате внесения в реестр не соответствующих закону или правоустанавливающим документам записей. Кроме того, пострадавшие от действий третьих лиц собственники жилых помещений или их добросовестные приобретатели имеют право на специальную компенсацию: она выплачивается из федерального бюджета в сумме до 1 млн рублей в случае, если судебное решение в отношении того, кто причинил вред, не было исполнено в течение года», — отмечает эксперт.

С ней согласен и Евгений Зверев из юридической фирмы «S&K Вертикаль». Он подчеркивает, что вред подлежит возмещению только при доказанном факте ненадлежащего исполнения обязанностей регистрирующим органом. Аналогичная норма содержится и в законе о нотариате. То есть в итоге госорган, услуги которого обходятся участникам купли-продажи квартиры в 2000 рублей, не менее надежный институт, чем нотариус, который за удостоверение договора, например на «двушку», возьмет не меньше 40 тысяч.

У вас нет отдельного кабинета?
Другой довод изменения закона — совершение сделки в режиме «одного окна»: в перспективе нотариус будет не предварять регистрацию договора в ГБР, а заменять его. В доказательство выгодности такой формы для самих граждан Петр Герасименко рассказывает о «безумной очереди» к терминалу по оплате пошлины, которую он наблюдал в Едином центре документов на улице Красных Текстильщиков. По его словам, сейчас у нотариата и управления Росреестра есть договоренность, и документы своих клиентов они сдают без очереди «в отдельном кабинете». Такой сервис увеличил число желающих воспользоваться услугами нотариусов. «Народ пошел, причем сделки совершаются по реальной стоимости», — отмечает Петр Герасименко.

Правда, с марта этого года в России действует и альтернативный механизм совершения сделок, также позволяющий не стоять в очередях в ГБР: удостоверив у нотариуса заявление, можно выслать все документы на регистрацию почтой. Журналист «J» был одним из первых, кто испробовал новый механизм на себе: услуги нотариуса по удостоверению заявления обошлись всего в 150 рублей, ценное письмо — в 80 рублей. В установленный срок и без очередей было выдано свидетельство о праве собственности. Такой механизм особенно удобен иногородним участникам, например купли-продажи квартиры, но — не выгоден нотариусам. (Что такое 150 рублей, когда можно выманить у клиента 40 тысяч?) Может, поэтому они предпочитают о нем умалчивать?

Проект нового закона, разработанного Федеральной нотариальной палатой, еще больше повысит благосостояние благородных «служителей предварительного правосудия»: тарифы увеличиваются в десятки, а иногда и в сотни раз. Например, за самое простое и распространенное действие — свидетельствование верности копии документов — надо будет заплатить минимум 40 рублей за страницу вместо 10 сегодня, верности перевода — 2000 рублей вместо 100 и т. д. А удостоверение договора ипотеки той же «двушки» стоимостью в 4 млн рублей обойдется в 20 тысяч (сейчас 250 рублей), то есть в 80 раз дороже!

Понятно, что нотариусам надо обеспечивать свою деятельность и зарабатывать «на хлеб». Но история доказывает, что самые справедливые цены устанавливает только рынок и честная конкуренция. Однако нотариусы открывать его не намерены, хотя вакансий в якобы приносящей «копеечный» доход «общественно полезной» деятельности не наблюдается: только в Санкт-Петербурге кадровый резерв составляет 150 человек (всего в городе 320 нотариусов).

Бендериана 2010
Еще одна новация представленного законопроекта — делегирование нотариусам права совершать так называемую исполнительную надпись, которая будет приравнена к выдаваемому судом исполнительному листу.

Цель — облегчить взыскание так называемой бесспорной задолженности, в том числе по коммунальным платежам, банковским кредитам и т. д. Жилконтора, банк или иной взыскатель представляет нотариусу определенный перечень документов (договор, расчет и пр.), а тот решает, что гражданин N должен оной конторе столько-то рублей. Самого должника никто не спрашивает.

Марина Белякова, возглавляющая организационно-методический сектор петербургской нотариальной палаты, напоминает, что такой механизм действовал в СССР, причем соответствующее постановление Совмина до сих пор не отменено. Однако следует заметить, что в нем в качестве взыскателей указаны только государственные учреждения (иных в Советском Союзе и не было). Это отчасти гарантировало безопасность. Вряд ли бы начальник того же ЖЭКа стал фальсифицировать документы для взыскания денег с жильца: они бы ушли на счет в Госбанке, а сам нарушитель кроме «путевки в Сибирь» ничего бы не получил. Но теперь иная ситуация: в качестве кредиторов могут выступать и частные лица, и негосударственные компании — торгующие в кредит магазины, работодатели, банки и т. д. Чтобы получить исполнительный лист ООО «Рога и копыта», достаточно принести договор с некой закорючкой, именуемой подписью гражданина N. Причем нотариус, по признанию Марины Беляковой, не будет нести ответственность за судьбу денег, взысканных в пользу оного ООО и исчезнувших вместе с товарищем Фуксом и иже с ними.

Между тем партнер адвокатского бюро «Прайм Эдвайс, Семеняко и партнеры» Станислав Бобков поддерживает новый институт: «Мне кажется, что данный механизм, во-первых, призван разгрузить суды, во-вторых, направлен на упорядочивание гражданско-правовых отношений. Институт исполнительной надписи необходим, прежде всего, для добросовестного исполнения сторонами своих обязанностей, вытекающих из сделок. Ни для кого не секрет, что в настоящее время механизм судебной защиты зачастую используется недобросовестными участниками с единственной целью — затянуть момент расплаты: учитывая загрузку судов в нашем регионе, с момента подачи иска до получения исполнительного листа проходит как минимум полгода».

«Конечно же, может возникнуть ситуация, когда нотариусу будут представлены сфальсифицированные документы для получения исполнительной надписи, но такая ситуация возможна и при судебном взыскании. Должник вправе обратиться в суд с требованием о признании исполнительной надписи, не подлежащей исполнению. Одновременно можно заявить ходатайство о приостановлении исполнительного производства до рассмотрения дела по существу. За действия же мошенников должны отвечать сами мошенники в установленном уголовным законодательством порядке. Нотариус оценивает только соответствие представленных документов формальным требованиям», — констатирует Станислав Бобков.

Ситуация осложняется тем, что и сами «служители» далеки от образца законопослушания. Например, практически все нотариусы в Санкт-Петербурге завышают установленные законом тарифы, навязывая так называемые «услуги правового и технического характера» (их должны оплачивать даже те, кто просит заверить самостоятельно сделанную ксерокопию одной странички). А в конторе, расположенной в доме 6 по улице Восстания, кроме тарифов нотариусу надо еще заплатить за непонятные услуги (например, за «очередь») некоему предпринимателю, в подчинении которого находятся секретари, помощники и иной аппарат конторы. Марина Белякова признает незаконность такой деятельности, но, по ее словам, палата не смогла даже провести проверку работающих в этом учреждении нотариусов, которых оберегают «высшие силы»: после очередной попытки вмешаться в самой палате внезапно началась серьезная налоговая ревизия. Еще один «служитель предварительного правосудия», по словам Марины Беляковой, удостоверял фальшивые завещания после смерти наследодателя. Сейчас против него возбуждено уголовное дело.