Надежность нивелирует риски

Ипотечное кредитование, провозглашенное значимым стимулом для дружного перехода застройщиков на работу по 214-ФЗ, таковым не стало – банки предлагают кредиты на покупку строящегося жилья вне зависимости от формы договора между застройщиком и покупателем. Подробности в материале БН.ру.
В частности, ВТБ24 охотно кредитует покупателей квартир в строящихся домах, которые заключили с застройщиком предварительный договор купли-продажи. Кредитовать по предварительным договорам банк начал в августе 2009 года, когда возобновил программы на рынке строящегося жилья. В тот момент, вспоминает начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ24 Татьяна Хоботова, столь жестких требований к застройщикам по исполнению 214-ФЗ, как сейчас, не было.

Разные источники называют разное соотношение строящихся в городе объектов, возведение которых идет в соответствии с 214-ФЗ и мимо него – по предварительным договорам купли-продажи, схеме жилищно-строительных кооперативов и т. д. В среднем количество «законопослушных» объектов оценивается в 40%. По мнению специалистов компании «НДВ-СПб», из-за этого значительное число покупок строящегося жилья с использованием займов происходит с привлечением ипотечного кредита под залог имеющегося жилья, а не под залог права требования. Проверить цифры сложно, поскольку застройщики сегодня не любят говорить о работе по нелегитимным договорам, а банки не горят желанием раскрывать взаимоотношения со строительными компаниями, которые хоть и не работают в соответствии с 214-ФЗ, но давно зарекомендовали себя на рынке исключительно с положительной стороны.

Главное – аккредитация
Ольга Козимянец, ведущий специалист департамента ипотечного кредитования компании «НДВ-СПб», утверждает: «Все риски кредитования сводятся к одному моменту: финансовому состоянию заемщика, а это не зависит от формы договора. Другое дело, что дом может быть не достроен и человеку придется вносить ежемесячные платежи, так и не получив квартиру. По нашему мнению, утверждать, что покупатель квартиры по договору долевого участия защищен больше, чем покупатель квартиры по предварительному договору купли-продажи, нельзя. Все зависит от надежности строительной компании, а работа по 214-ФЗ сама по себе на данный момент не дает каких-то определенных гарантий».

В ВТБ24 строящиеся объекты, в которых можно купить квартиру в кредит, непременно аккредитованы. Условия аккредитации – наличие пакета разрешительной документации, учредительные документы застройщика. «Требований по степени готовности объекта нет. Хотя в прошлом году требовали, чтобы была 100%-ная готовность, – объясняет Татьяна Хоботова. – Теперь можем кредитовать чуть ли не с первого этажа. Но обязательно должна быть динамика стройки». В банке аккредитовано около 130 объектов, причем большинство из них продается по предварительным договорам.

Но есть ряд банков, готовых выдавать целевые кредиты и без аккредитации объекта, например банк Nordea, UniCredit, BSGV, Райффайзенбанк. Покупатель должен предъявить в банке только договор с застройщиком.

По данным «НДВ-СПб», в банках сегодня аккредитовано примерно 35% строящихся объектов.

Риск – дело неблагодарное
При приобретении квартиры по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ и с участием ипотечного займа в залог банку попадает право требования. В остальных случаях банки выдают кредиты под залог имеющегося жилья – до момента регистрации права собственности на построенную квартиру.

По мнению специалистов «НДВ-СПб», кредиты под залог имеющегося жилья можно разделить на целевые (более низкая ставка – примерно 13% в рублях) и нецелевые (более высокая ставка – 15–16% в рублях).

Целевые кредиты выдаются на аккредитованные и неаккредитованные объекты. Что касается нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости, то банк не обладает информацией, на что заемщик потратит полученную в кредит сумму, а это увеличивает риски и, соответственно, процентную ставку.

В залог банки берут не только квартиры, которыми владеют заемщики, но также загородные дома. При этом, подчеркивает Татьяна Хоботова, объект может принадлежать не обязательно заемщику, но его родственникам или друзьям. Впрочем, на подвиг отдать свою квартиру в залог ради друзей готов далеко не каждый.

По условиям кредитования по договорам в соответствии с 214-ФЗ в залог идет право требования. При этом ставка назначается на 2,5% выше, чем при кредитовании по предварительным договорам, – если нет дополнительного обеспечения, конечно.

После регистрации права собственности на новый объект, когда в залог к банку переходит только что построенная квартира, проценты по кредитам выравниваются.

На первый взгляд, больший процент на начальном этапе должен отвратить потенциальных заемщиков – в том числе от приобретения квартиры по договору в соответствии с 214-ФЗ. Однако Татьяна Хоботова отмечает, что соотношение ипотечных кредитов по договорам в соответствии с 214-ФЗ и предварительным договорам – 6:1. Причина – в меньших рисках заемщика-покупателя до договору долевого участия: если застройщик вдруг по какой-то причине не выполнит обязательства, заемщик-покупатель по предварительному договору может потерять жилье, которым владеет сейчас, окончательно и бесповоротно.

«Говорить, что банки кредитуют по предварительному договору под более низкий процент, на мой взгляд, нельзя. Скорее, это называется кредитом под залог существующей недвижимости. А значит, дом должен быть либо сдан, либо находиться в максимальной степени готовности. Таким образом, банк получает довольно ликвидный залог, и за счет этого – процент меньше, – говорит генеральный директор инвестиционно-строительной корпорации «Мегалит» Александр Брега. – В случае же с 214-м законом и договорами долевого строительства выходит, что ипотечный кредит можно получить на строящееся жилье начиная с нулевого цикла, а здесь риски банка существенно возрастают. Вот еще один минус работы в соответствии с 214-ФЗ».

Закон суров – проценты лояльны
Однако под давлением администрации застройщики постепенно переходят на работу по 214-ФЗ. Количество таких объектов в городе понемногу растет. Впрочем, многие предпочитают создавать «ЖСК одного дома». «Постепенно застройщики будут отказываться от предварительных договоров купли-продажи, однако нужно отметить, что 214-ФЗ не запрещает, например, создание ЖСК, и многие строительные компании уже перешли на такую схему работы, а не на договоры долевого участия», – подтверждает Ольга Козимянец.

Александр Брега считает, что минусов при работе в рамках 214-го закона достаточно. «Но у нас практически не остается выбора», – констатирует он.

По словам Татьяны Хоботовой, доля кредитов, выданных по договорам в соответствии с 214-ФЗ, растет. В качестве главной причины она называет ипотечные госпрограммы с лояльными ставками (13% годовых в рублях – на этапе строительства и 11% годовых – после регистрации права собственности), но с требованием к застройщикам работать в соответствии с федеральным законодательством.

«Вряд ли позиция банков в отношении ипотечного кредитования сможет сильно ускорить или замедлить процесс перехода застройщиков на работу по закону, – рассуждает Ольга Козимянец. – Основные сложности перехода на 214-ФЗ лежат в плоскости получения необходимых документов и других бюрократических согласований. С другой стороны, если бы ипотека на покупку квартиры в новостройке выдавалась только при наличии договоров долевого участия, это стало бы стимулом для застройщиков».


СПРАВКА
Основные показатели ипотечного кредитования строящихся объектов: срок кредита, размер первоначального взноса, процентные ставки.
Максимальный срок ипотечного кредита на сегодняшний день находится в диапазоне 20–30 лет. Минимальный размер первоначального взноса составляет 10% (программа Сбербанка «Ипотечный+»). В целом по рынку величина первоначального взноса находится в диапазоне 15–30%.
Процентные ставки, выплачиваемые по кредиту, зависят от различных факторов – от величины первоначального взноса, от срока и размера кредита, от наличия комплексного страхования. Кроме того, ряд банков предоставляет снижение процентных ставок для лиц, получающих заработную плату с использованием счета в данном банке.
Однако единым для всех программ кредитования строящегося жилья показателем, от которого зависит величина процентной ставки, являются валюта кредита и наличие прав собственности. Разница между процентными ставками на инвестиционный период и после регистрации права собственности (и оформления построенной квартиры в залог) составляет порядка 2%.