Дальше, меньше, дороже

Грядущие новогодние праздники традиционно будут связаны с затишьем на рынке недвижимости. Эксперты сходятся на том, что в ближайшие два-три месяца цены на новое жилье не изменятся. Однако более дальнюю перспективу вряд ли можно назвать утешительной.

 Тема будущего состояния рынка обсуждалась на конференции для профессионалов «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования», которая состоялась в рамках выставки-семинара «Жилищный проект». Подробности в материале БН.ру.


Несмотря на некоторое оживление спроса после кризиса, рассчитывать на выгодное улучшение жилищных условий вряд ли приходится. Новые кварталы будут расти все дальше от центра, в строй по-прежнему будет вводиться все больше дешевых малогабаритных квартир. А цены на них неизбежно пойдут вверх.

Тихие кварталы
Тем не менее, аналитики сходятся в том, что в ближайшие три-шесть месяцев ситуация со стоимостью жилья изменится незначительно. Как отмечает директор аналитического центра группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, это связано с отсутствием фундаментальных факторов, которые могли бы повлиять на изменение спроса. «У среднего класса денег на приобретение жилья по-прежнему нет. Богатые люди в улучшении жилищных условий в массовом порядке уже не нуждается. А ипотека, которая могла бы накачать рынок деньгами, не выйдет в ближайшее время на докризисный уровень. Так что на рынке пока остаются лишь вынужденные сделки, связанные с естественными демографическими процессами (свадьбы, разводы, рождение детей и т. п.)», – считает он.

В то же время, по мнению директора по развитию строительной компании «Темп» Ксении Морковкиной, в последние полгода на рынке жилой недвижимости все-таки наметилось определенное оживление. «Осенью объемы продаж заметно выросли, но цены пока стабильны, – говорит она – только по отдельным наиболее ликвидным объектам застройщики постепенно поднимают ценник. А на вторичном рынке впервые за длительный период стали проводиться торги на повышение. Появились покупатели, которые готовы выплатить всю сумму сразу. Разумеется, у них есть преимущество».

Согласно оценкам директора по маркетингу компании «Мир недвижимости» Ильи Логинова, средняя цена на первичном рынке в ближайшие месяцы сохранится на уровне 65 000 рублей за кв. м. При этом, с одной стороны, закономерно будет расти стоимость жилья на объектах с увеличивающейся готовностью, а с другой, новые проекты, которые весной выдут на рынок, скорректируют цифры, стартуя с продажных цен значительно ниже рыночных. «Дальнейшее развитие будет зависеть от того, что это будут за объекты и сколько их будет. Если новых предложений не будет, то к весне рынок почувствует дефицит ликвидного предложения и цены пойдут вверх», – отмечает Логинов.

Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что в ближайший квартал, как и в минувшие полгода, цены вряд ли будут меняться в пределах более 1–2% в месяц в ту или иную сторону. При этом он также отмечает постепенное восстановление спроса в массовом сегменте жилья («эконом» и «комфорт») и в связи с этим не исключает тенденции к подорожанию дешевых квартир.

Более решительно по этому поводу высказывается заместитель директора департамента «Новое строительство» агентства недвижимости «Итака» Яна Долотова. По ее мнению, жилье эконом-класса может пойти в рост еще в этом году. При этом рост цены такой недвижимости возможен в пределах 10%.

«Сегодня очевидно, что массовый спрос все также ориентирован на малогабаритное жилье эконом класса. Например, комплекс «Северная долина» компании «Главстрой-СПб». Этот проект полностью удовлетворяет нынешний спрос, в том числе и отложенный. А в будущем году на рынке появится еще целый ряд подобных проектов. Если раньше, в 2005–2008 годах, структура предложения была более сбалансирована, то есть 40% однокомнатных, 40% двухкомнатных и 20% трех- и четырехкомнатных квартир, то сейчас на однокомнатные квартиры и студии приходится 60%, а на двухкомнатные – 20%. И, надо сказать, это максимально соответствует спросу», – говорит Яна Долотова.

«Такая структура спроса характерна для рынка недвижимости на протяжении уже долгого времени, и изменится она только в случае существенных перемен в экономической ситуации и роста реальных доходов населения. В среднесрочной же перспективе она останется прежней. Девелоперы, разумеется, учитывают эти тенденции. Так, например, новый объект нашей компании – «Геометрия» – был сформирован исходя из покупательских предпочтений и вышел на рынок в октябре. В течение всего лишь месяца в нем были забронированы все квартиры-студии. Таким образом, мы считаем, что и далее значительного перекоса между спросом и предложением не будет», – соглашается Марк Лернер.

Ужимая метр
Однако такое равновесие на рынке жилой недвижимости Петербурга сложилось уже достаточно давно. Ксения Морковкина считает ее уникальной, а следовательно ― чреватой переменами: «Из точки равновесия рынок скорее всего будет выведен дефицитом спроса. Ситуация, в которой вдруг появится избыток дешевого предложения, кажется мне маловероятной. Так что за дефицитом неизбежно последует рост цен. Большинство покупателей традиционно хотят улучшить свои жилищные условия, затратив на это как можно меньше средств. На рынке достаточно много объектов, различающихся по своим характеристикам, возможность выбора есть всегда. Другой вопрос, что если вы хотите купить квартиру за 1,5 миллиона, не стоит рассчитывать, что это будет роскошное жилье в готовом доме».

Низкая покупательная способность потенциальных квартировладельцев приводит к тому, что основной тенденцией рынка, которую выделяют эксперты, становится сокращение метража жилья. «Предложение качественного жилья комфорт класса снижается. Новые дома входят с преобладанием студий и малогабаритных однокомнатных квартир. Сегодня клиентам нужны квартиры от 1,5 млн до 2,2 млн рублей. Девелоперы стремятся удовлетворить этот спрос, минимизируя площади до предела. Уже появились двухкомнатные квартиры площадью 34 кв. метра. Скоро мы придем к практике европейского рынка, где двухкомнатная квартира в 45 метров считается очень большой и труднопродаваемой», – отмечает Илья Логинов.

Сергей Бобашев еще более пессимистичен: «Пока предложение студий по 23 метра – это еще экзотика. Но это очень печально, полновесной квартирой такое назвать нельзя. Какой-то возврат к хрущевкам 21 века. И ведь это не предел – спрос на такие квартиры велик. Если так пойдет и дальше, я не исключаю появления диких предложений типа «новых коммуналок».

Предместный колорит
Другая тенденция, способствующая снижению цен на жилье, – это рост города вширь. Новые кварталы появляются уже и за административными границами Петербурга. «Спрос все больше смещается на окраины в силу понятных причин. Уже никого не пугают какие-нибудь Шушары, Парнас, Девяткино, Мурино, Кудрово. Здесь будут новые кварталы с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью, а так как цена значительно ниже аналогичных предложений в обжитых районах, то выбор становится очевидным», – говорит Илья Логинов.

Более сдержанна в оценках перспектив городских окраин Ксения Морковкина: «Проекты комплексного освоения территорий за городской чертой на первом этапе оказались достаточно успешными, но говорить о том, что за подобными проектами будущее, я бы пока не стала – необходимо дождаться завершения нескольких очередей, прежде чем мы в полной мере осознаем всю специфику подобных проектов». В самом деле, создание качественной энергетической, транспортной и социальной инфраструктуры – необходимая часть возведения новых кварталов. А конечную стоимость жилья эти затраты девелоперов явно не уменьшат.

По словам Ильи Логинова, определенный оптимизм может внушать постепенное развитие ипотеки. Хотя в домах с готовностью ниже 70% с ней по-прежнему большие сложности, и бартерные схемы активно применяются на начальных этапах строительства, как отмечает Логинов, в некоторых компаниях доля сделок по ипотеке перевалила за 40% от объема продаж. «Пока это, к сожалению, скорее исключение. В среднем по рынку доля ипотечных сделок не превышает 15%. Но, я думаю, ситуация будет улучшаться», – говорит он.

Постепенно сокращается и практика долевого строительства. «Рост предложений в высокой степени готовности вполне возможен», – комментирует Яна Долотова. – «Уже сейчас многие застройщики предлагают готовые продукты с минимальными для покупателей рисками».