Дача по частям

Жаркое посткризисное лето-2010 стимулирует продавцов – на рынке загородной недвижимости появляются все новые программы рассрочек платежей, в том числе и «беспроцентные». Об этом -- в материале ©БН.ру. 
Еще с осени 2008 года застройщики пытаются «подогреть» покупательский спрос с помощью скидок, рассрочек, подарков, розыгрышей и т. д. В условиях самого серьезного за последние 12 лет падения покупательского спроса они сами взялись за разработку инструментов, способных заменить ипотеку и, соответственно, улучшить продажи предлагаемых объектов. А вот на вторичном рынке загородной недвижимости продавцы не так мобильны – владельцы недвижимости редко доверяют покупателям настолько, чтобы решиться на схему с рассрочкой платежа. В этом случае единственный выход для желающих подешевле купить участок или дачу в Ленобласти – торговаться, ведь, по мнению специалистов, цена почти у всех объектов завышена.

Старая схема
Массовое распространение схемы дробленых выплат (рассрочки платежей) впервые получили в условиях кризиса 2008–2009 годов. Бурный старт подобных предложений со стороны застройщиков начался именно тогда, когда появившаяся незадолго до этого на загородном рынке ипотека приказала долго жить.

Выгода рассрочки для покупателя очевидна: она позволяет оплачивать недвижимость частями, по мере накопления денег, и при этом не переплачивать так много, как в случае использования ипотечных средств.

Однако по-настоящему беспроцентных рассрочек на российском рынке недвижимости по-прежнему нет. Даже при использовании так называемой беспроцентной рассрочки покупатель все равно заплатит за объект процентов на 10% дороже, чем при единовременной оплате покупки. В таких случаях застройщики говорят о скидке, предоставляемой покупателям при единовременной оплате недвижимости, а выбравшим рассрочку платежей предлагают заплатить полную цену, без учета скидок. Таким образом, «полная» цена квартиры, называемая покупателям, решившим платить в рассрочку, уже включает в себя «премию за риск», которую получает застройщик.

Прежде большинство рассрочек были «платными» – с покупателей брали от 0,5% до 2% в месяц с невыплаченного остатка. Сегодня количество «беспроцентных» схем поэтапной оплаты на рынке увеличилось. По большей части цена денег зависит от условий, которые выдвигает продавец, а тип или класс недвижимости не являются в данном случае определяющими факторами.
«По сравнению с той ситуацией, что была год назад, в плане рассрочек ничего не изменилось. Основные условия на первичном загородном рынке остались теми же, что и до кризиса, с одной лишь разницей: раньше почти все рассрочки были с процентами. Теперь беспроцентных программ стало больше. Первоначальный взнос в данном случае составляет до 30% от стоимости домовладения, порядок выплат поквартальный. Рассрочка предоставляется на весь период строительства», – подтверждает Дмитрий Демидов, директор департамента загородной недвижимости компании «Петербургская Недвижимость».

По этапам
Структура сделок с рассрочкой платежей может быть разной, но стандартная схема выглядит так: покупатель вносит 30% стоимости объекта при подписании договора купли-продажи либо инвестирования в строительство, а оставшуюся половину выплачивает в течение оговоренного времени. Как правило, обычное время рассрочки – полгода-год. Для первичного рынка стандарт – до окончания строительства домовладения. Затягивать сделку на больший срок решаются редкие продавцы и не по всем категориям объектов.

Одна из тонкостей такой схемы оплаты, к которой покупатель должен быть готов, – в собственность недвижимость оформляется, только когда внесен последний платеж. До этого момента на ней лежит обременение – объект находится в залоге у продавца, пока ему не выплатят всей суммы. Это позволяет избежать незаконной перепродажи объекта.

Важное условие для оформления рассрочки – в договоре купли-продажи нужно указать реальную рыночную стоимость объекта. А в случае покупки недвижимости на вторичном рынке, продавец должен владеть ею не менее трех лет, чтобы избежать лишних налоговых выплат.

«Рассрочка является инструментом, которым пользуется застройщик, чтобы привлечь дополнительное внимание к своему объекту. Поэтому предлагают эту услугу практически все продавцы-строители, – объясняет Дмитрий Демидов. – В отличие от городской недвижимости, когда приобретается в собственность только квартира, загородная недвижимость представляет собой два объекта: землю и дом. Это позволяет застройщику обыграть большее количество различных вариантов рассрочек: можно сделать рассрочку только на землю или только на дом, а также на все вместе».

А вот при поиске объекта на вторичном рынке, где продавцами выступают частные лица, получить рассрочку будет труднее. Редкий владелец согласится на сложную схему рассрочек, с помесячной выплатой. Максимум на что в большинстве случаев тут можно рассчитывать – внести сумму за два-три раза в течение одного года.

Долгий минус
Главный недостаток схем рассрочек на загородном рынке – их сжатые сроки. Застройщики не банки и влезать в длинные схемы, предполагающие возврат вложенных средств в течение 10–20 лет, не в состоянии. Частные лица тем более не готовы идти на такой риск.

Вот классическое предложение, рассчитанное на короткие сроки выплат. Компания Waltz House предлагает своим клиентам заключить договор об участии в инвестировании в строительство объекта в поселке Австрийская деревня. При заключении договора инвестор оплачивает 30% от общей стоимости дома. Дальнейшие платежи осуществляются ежемесячно или по индивидуальному графику, с начислением 1% в месяц на сумму текущего остатка, с правом досрочного погашения. После выплаты всей суммы составляется акт взаиморасчетов. После сдачи дома в эксплуатацию пакет документов отправляется в УФРС для регистрации права собственности дома и земельного участка на имя инвестора. Рассрочка платежей оформляется до окончания строительства.

Однако в последнее время предлагаемые сроки выплат стали куда длиннее, а продавцы первички гораздо гибче. «На первичном рынке период рассрочки сейчас варьируется от шести месяцев до, в некоторых случаях, 10–15 лет. Для вторичного жилья рассрочка выплат используется крайне редко, и ее длительность обычно не превышает полутора лет», – констатирует Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу ГК «Ярус».

Скидка за упорство
Если ни одна из представленных на рынке схем рассрочек клиенту не подходит или продавец наотрез отказывается к ней прибегать, у покупателя остается еще один проверенный инструмент выгодно приобрести объект – поторговаться и сбить цену. «Сделок без торга сейчас вообще нет, – констатирует Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости «Бекар». – Покупатель знает, что цена изначально завышена, и пробует ее понизить. Есть объекты, где цены во время торгов снижают на 5%, а есть где и на 30%».

Однако многие эксперты отмечают, что по сравнению с прошлым годом рынок загородной недвижимости заметно оживился и приобрел большую гибкость, а значит, и собственники стали сговорчивее. «Продавцы начали выставлять объекты по более адекватным ценам, в то время как прежде загородная недвижимость в большинстве случаев продавалась по ценам докризисным, неактуальным. Если говорить о наиболее востребованных объектах, то недвижимость стоимостью до 3 млн руб. сегодня уходит с рынка быстрее остальных. Торг в большинстве случаев дает снижение стоимости минимум на 50 тыс. руб.», – говорит Марина Мокрецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Итака».

По словам эксперта, снижение цены чаще всего происходит по объектам, срок экспозиции которых превышает три месяца. Но если объект выставлен на продажу совсем недавно, продавцы редко внимают советам пойти на снижение, хотя в дальнейшем нередко сами убеждаются в необходимости данного шага.

«Более того, торговаться готовы не только частные продавцы, но и застройщики, а о покупателях и говорить не приходится, – добавляет Дмитрий Демидов. – Нередко цену удается сбить до 30% от общей стоимости объекта. Завышенная стоимость объектов на рынке загородной недвижимости – частое явление. Например, дома в старых садоводствах на участках от шести до десяти соток обычно переоценены более чем на 50%, а объекты индивидуального жилищного строительства, расположенные в популярных пригородных направлениях, – на 30%».

Однако эксперты отмечают: сегодняшние продавцы вынесли из кризиса несколько уроков и не готовы долго держать свою цену на падающем рынке: почувствовав колебания потенциального покупателя, девять из десяти продавцов идут на снижение цены. Причем решение зависит не от категории объекта, а от сроков, в которые его необходимо продать. Сезон продажи загородной недвижимости краток, и если продавец хочет расстаться со своим имуществом непременно в этом году, он может уступить от 5% до 40% от заявленной стоимости.

«Чем дороже объект, тем существеннее может быть сумма торга, – объясняет Наталья Бондаренко. – Покупатели торгуются всегда – это норма сегодняшнего рынка. Поэтому риэлтор должен четко ориентироваться в ситуации своего клиента, чтобы не упустить потенциального покупателя. Исключение составляют так называемые элитные объекты. К ним относятся земельные участки и коттеджи, расположенные на территориях «повышенного спроса», то есть в местах, где всегда есть дефицит предложения. Здесь торг либо неуместен, либо носит чисто символический характер».