АИЖК раздает «длинные» деньги

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило новый механизм финансирования ипотеки - займы под залог закладных. Банки получили возможность занять деньги на 30 лет под 7% годовых. Это может привести к увеличению объемов кредитования и снижению процентных ставок по кредитам, пишет ©БН.ру.
АИЖК заключило соглашения с банками «Открытие» и «Возрождение», по которым обязуется предоставлять им займы под залог закладных. До сих пор агентство выкупало у банков ипотечные кредиты, выданные по стандартам АИЖК. Новый механизм фондирования ипотеки позволит кредитным организациям занимать деньги на срок до 30 лет (но не больше срока погашения долговых обязательств по входящим в залоговый портфель закладным). Максимальный размер займа соответствует 90% суммарной стоимости закладных. Процентная ставка определяется как разность между средневзвешенной ставкой по переданным в залог закладным и маржой банка, которая не может превышать 4%. Так как годовая процентная ставка по продуктам АИЖК колеблется в диапазоне 9,5-12,5%, очевидно, что новый механизм фондирования предоставляет банкам возможность занять беспрецедентно «длинные» деньги под 7-8% годовых.

Не больше, но лучше
Специалисты АИЖК рассчитывают до конца 2010 года выдать займов под залог закладных на 5 млрд рублей. Впрочем, запуск нового механизма не приведет к увеличению государственных вливаний в развитие ипотеки. Средства на займы выделяются из запланированных объемов рефинансирования посредством выкупа кредитов, которые составляют 47,7 млрд руб. на 2010 год. «Оба механизма – выкуп и займы – будут существовать параллельно. Механизм займов под залог целевого актива – новый для российского рынка, и агентство пока анализирует его перспективы. Если будет спрос на новый механизм рефинансирования, агентство готово увеличь объемы», - сообщил директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Константин Ярославцев.

Можно предположить, что предложение окажется востребованным. Как рассказал начальник департамента розничного бизнеса банка «Открытие» Андрей Котельников, банк взаимодействовал с АИЖК по выкупу выданных кредитов. Но лимит был минимальный – около 30 млн руб.на первый квартал 2010 года. К 1 июля был сформирован пул ипотечных кредитов на сумму 300 млн руб., под который «Открытие» рассчитывает получить заем.

Пока механизм выдачи займов действует только в отношении новых продуктов АИЖК - «Переменная ставка» и «Материнский капитал». Вскоре к ним добавиться третий - «Малоэтажное жилье». «Перечень с большой долей вероятности будет расширяться по мере отработки механизма займов и разработки новых кредитных продуктов», - сообщил Константин Ярославцев. По его словам, «займы под залог закладных позволяет агентству более оперативно выводить и масштабно внедрять на рынок ипотечного кредитования новые кредитные продукты».

Другим преимуществом займов перед выкупами, с точки зрения АИЖК, является уменьшение затрат и снижение рисков агентства. Оно перестает нести издержки на оплату услуг по сопровождению, обращению взыскания при дефолтах, а кредитный риск по ипотечным кредитам, выданным физическим лицам, остается на банке-кредиторе. «Тем самым новый вид рефинансирования позволяет повысить качество ипотечных активов и их сопровождения в целом, снизив уровень просроченных платежей и дефолтов, перераспределить кредитные риски», - поясняет Константин Ярославцев.

Шаг к эмиссии
Банки, несмотря на то что риски остаются на их удержании, также видят позитив в появлении нового механизма фондирования. «Новая схема интереснее тем, что средства можно получить гораздо более быстро, нежели в рамках схемы по выкупу агентством ипотечных закладных. Кроме того, сейчас ВТБ 24 ставит перед собой задачу по активному наращиванию ипотечного кредитного портфеля, в связи с чем получение займа для нас выглядит более привлекательно, чем его продажа», - поясняет вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. По его словам, банк находится в стадии активных переговоров с АИЖК, и решение об участии в программе должно быть принято в ближайшее время.

Заключение соглашения с АИЖК по выдаче займов под залог ипотечных пулов, по мнению банкиров, даст кардинально новые возможности для развития взаимовыгодных отношений с участниками ипотечного рынка. «Для тех, кто хочет заниматься ипотекой всерьез, это очень эффективный инструмент: он позволяет накапливать пул, получая займы в АИЖК, а потом под этот пул, достаточный для рефинансирования, выпускать ипотечные ценные бумаги под гарантии АИЖК», - говорит Андрей Котельников. По его мнению, при выпуске ценных бумаг процедуры будут проходить намного быстрее, чем обычно, так как процесс оформление идет в соответствии с жесткими требованиями АИЖК, которое берет на себя первичную проверку ипотечных кредитов. Кроме того, совместная работа с агентством удешевляет выпуск ценных бумаг для эмитента.

Ставки могут снизиться
Согласно планам АИЖК, новый механизм окажется привлекательным для крупных банков – сейчас переговоры о взаимодействии в рамках программы ведут девять кредитных организаций. Предполагается, что ведущие игроки ипотечного рынка будут формировать большие портфели закладных, как собственных, так и выкупленных у региональных кредитных организаций. Это расширит круг банков, которые используют поддержку АИЖК, и, как следствие, повысит доступность ипотеки для населения.

«Принципиальный плюс этого проекта: АИЖК кредитует банки на зеркальных условиях под залог пулов закладных. Такой подход позволяет банкам устанавливать более низкую, то есть привлекательную, ставку для клиентов (порядка плюс 2- 3% к ставке рефинансирования ЦБ)», - прогнозирует Андрей Котельников.

Напомним, что за первые четыре месяца 2010 года по стандартам АИЖК было выдано 21,5% в количественном и 17,5% в стоимостном выражении от всех выданных в этот период кредитов. По прогнозам АИЖК, к концу текущего года объем выданных в стране ипотечных кредитов вырастет до 320 млрд руб.