АИЖК повышает ставки на полтора пункта

«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) повышает процентные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке. По оценкам экспертов, с 1 мая 2010 года ставки вырастут примерно на 1,5-2 процентных пункта. Одновременно с этим агентство снижает первоначальный взнос по ипотеке до 10%. Но пока эта опция недоступна заемщикам. Подробнее об этом в материале ©БН.ру.


В конце апреля 2010 года АИЖК в очередной раз изменила стандарты кредитования. Перемены связаны с внедрением нового продукта – «Новостройка». По этой программе будут выдаваться кредиты на покупку нового жилья исключительно у застройщика, юридического лица, в многоквартирном доме, построенном не ранее 2007 года. Максимальный размер кредита в Москве и Петербурге удвоен и составляет 8 млн руб., а минимальная ставка на покупку готового, введенного в эксплуатацию, нового жилья составит 10,5% годовых в рублях. «Если первоначальный взнос будет оплачиваться материнским капиталом или заемщик является участником целевой программы «Жилище» (молодые семьи, обладатели сертификатов), то ставка снижается на 0,25%. Причем при условии подпадания заемщика сразу под несколько требований вычеты суммируются и могут достигнуть 1%», - поясняет заместитель гендиректора по кредитованию Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Анна Володькина.

Одновременно с этим АИЖК пересмотрело процентные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке. Теперь минимальная ставка по вторичке составляет 11,5%, а максимальная – 12,5%. «Цель этого - сместить акцент на кредитование новостроек. Средняя ставка по вторичке будет около 12%, а была 10,5%. Выдача кредитов на покупку вторичного жилья по новым стандартам АИЖК начнется в мае, так как рефинансировать такие кредиты АИЖК будет с 1 июля, поскольку 2 месяца закладные находятся на балансе банков», - поясняет Анна Володькина.

По мнению генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, теперь ипотека от АИЖКа станет менее конкурентоспособной по сравнению с предложением «Сбербанка РФ», который недавно отменил комиссию за выдачу ипотечных кредитов. Средняя номинальная процентная ставка по ипотеке «Сбербанка» - 12,23% годовых, а по программе АИЖК – 12%.

Любопытно, что, повышая ставки, АИЖК получает более дешевые деньги на развитие ипотеки. После того, как премьер Владимир Путин заявил недавно, выступая в Госдуме, что необходимо снизить ставки по ипотеке, как соответствующий законопроект уже поступил в минувшую пятницу на рассмотрение в правительство. Поправки к закону «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы» предполагают, что ставка по субординированному кредиту на 40 млрд руб., который ВЭБ предоставляет АИЖК, должна быть снижена с 9,5 до 6,5%, а ставка по размещенному в ВЭБе депозиту Фонда национального благосостояния, из средств которого ВЭБ выдает кредит АИЖК будет снижена с 8,5 до 6,25%.

АИЖК получило от ВЭБа кредит на 40 млрд руб. сроком до 1 июня 2020 года по программе инвестиций ВЭБа в проекты строительства доступного жилья и ипотеку. За счет повышения ставок и снижения стоимости привлеченных ресурсов АИЖК сможет повысить маржу.

Слово за Путиным
Еще одно нововведение АИЖК – минимальный первоначальный взнос 10%. Но, по словам руководителя управления ипотечного кредитования «Балтийской ипотечной корпорации» Марианны Бельковой, первоначальный взнос ниже 30% могут получить заемщики, которые застрахуют риск «непогашения ипотечного кредита». «Пока ни одна страховая компания подобные риски не страхует», - поясняет Марианна Белькова.

Специально, чтобы снизить первоначальный взнос АИЖК еще в январе 2010 годазарегистрировало специальную страховую компанию – СК АИЖК, которая должна заняться перестрахованием ипотечных рисков. Но сперва Минфин РФ не одобрил инициативу АИЖК, а затем и депутаты Госдумы РФ обратились к премьер-министру РФ с предложением ликвидировать страховую компанию, а выделенные на ее регистрацию средства пустили в ипотеку.

Пока судьба нового игрока страхового рынка не решена, вопрос о реальном снижении первоначального взноса остается открытым. Впрочем, это и не к спеху. «Для минимального первоначального взноса в 10% время не пришло», - уверен Максим Ельцов. По его словам, сейчас большинство сделок с недвижимостью – это сделки по улучшению жилищных условий, когда на первоначальный взнос идут доходы от продажи имеющейся недвижимости. «Минимальный первоначальный взнос нужен при сделках с нуля, когда гражданину нечего продать, и он пускает на покупку жилья свои сбережения, как правило, их величина не превышает 20% стоимости жилья», - поясняет Максим Ельцов. При этом, по словам Марианны Бельковой, при минимальном первоначальном взносе гражданину придется подтвердить официальный доход выше среднего, так как его ежемесячные платежи по кредиту будут весьма велики. При стоимости однокомнатной квартиры в новом петербургском доме 3,5 млн руб, первоначальном взносе 10%, сроке кредита 30 лет и ставке 10,5% заемщику ежемесячно придется платить 28,8 тыс. руб. Такие расходы по карману не каждому, а особенно гражданам желающим обосноваться в Петербурге и имеющим минимальные накопления. Впрочем, скорее всего у них нет и официально подтвержденного справкой 2-НДФЛ дохода.

Ипотека - не для бедных
«БН.ру» подсчитал, кто может претендовать на кредит по программе АИЖК в других регионах. Для примера взяли двухкомнатную квартиру в 60 кв.м. Если верить рассчитанной АИЖК среднерыночной стоимости жилья в российских регионах, то в Брянской области, например, такая квартира должна стоить 1,611 млн руб. (26850 руб./кв.м.); в Московской области та же «двушка» обойдется в 2,577 млн руб. (42950 руб./кв.м), а в Москве - в 4,428 млн руб.(73800 руб./кв.м). На самом деле, в Москве, например, по такой цене продавались только квартиры в «Марфино» - на начальном этапе, когда не была собрана вся документация и шел тревожный 2009 год. Тем не менее, даже для покупки квартиры по цене АИЖК с ипотекой на макиммальный срок в 30 лет, среднестатистическая семья должна иметь официальный доход от 120 тысяч руб. в месяц в Москве, от 68 тысяч руб. - в Подмосковье, и более 41,6 тысяч - в Брянской области.

Выдержать эти стандарты может не всякий столичный житель - что же говорить об обитателях регионов? «Бизнес сейчас работает «по нулям», лишь бы выжить, белая зарплата - только у чиновников администрации и на заводе», - рассказывает житель Брянской области Дмитрий Лебедев. Для справки: по данным Росстата, средняя зарплата жителя России составляет менее 20 тысяч рублей, Москвы - менее 35 тысяч рублей, жителей Московской области и Санкт-Петербурга - менее 25 тысяч рублей.

Ипотека - не для бедных, уверен главный аналитик Российской гильдии риелторов профессор Геннадий Стерник, ведь для них проблемой является не величина ипотечной ставки банка, а сама возможность получать стабильно высокий доход. «Втягивать бедных людей в ипотеку путем снижения требований к заемщику, упрощения андеррайдинга - это преступление! - горячится он. - Это грубейшая ошибка государства и банков». По его мнению, Россия уже шла по пяткам США, где в ипотеку были втянуты люди, никоим образом не подходящие на роль заемщиков: «Еще года два-три и у нас тоже пошли бы неплатежи». Стерник даже рад кризису, разразившемуся из-за «токсичных» ипотечных активв в США: «Теперь наши банки боятся давать деньги тем, кто не сможет платить».

Для того, чтобы не искушать бедных, аналитик предлагает не снижать первоначальный взнос: «Он должен быть не менее 20-30%». Да и удлинение периода кредитования и снижение ставок кредита, по мнению Стерника - вещь нужная, но не первоочередная. «Зачем нам заботиться о богатых?», - вопрошает он. И предлагает государству заняться удешевлением строительства жилья и развитием системы строительно-сберегательных касс, как это делали в послевоенной Германии. Система, при которой семья может постепенно накопить достаточную для покупки жилья сумму.

Система перераспределения
Ипотека действительно доступна тем, кому она не нужна, соглашается главный аналитик ГК «БН» Сергей Бобашев. Но и стройсберкассы – не панацея. «В них очень важна гарантия государства, а в нашей стране никто не может гарантировать, что ваши накопления не сгорят из-за изменения курса валют, проста инфляции или чего-то еще», - объясняет он. Да и опасность пирамид - почти имманентное свойство любых накопительных схем. Не все ладно и с удешевлением строительства. «Здесь два пути: экономить на качестве жилья - но оно у нас сейчас и так хуже некуда, либо осваивать какие-то удаленные территоии, - говорит аналитик. - Но в Питере, например, все попытки выйти в «чистое поле» провалились - никто не хочет уезжать из обжитых районов туда, где нет ни поликлиники, ни детского сада, ни нормальной школы, даже при выигрыше в цене в 20-25%». Социальная инфраструктура - это ответственность государства. И до тех пор, пока эта проблема не буде решена, так же как и проблема качества жилья, о новом массовом строительстве можно только мечтать, уверен Бобашев.

Однако, по мнению аналитика, есть и другой путь снижения напряженности на рынке жилья - это эффективное перераспределение уже существующих площадей. «Сегодня нередка ситуация, когда пенсионер живет в 2-3 комнатной квартире, а молодая семья с ребенком ютится в однокомнатной. Пенсионер рад бы переехать в меньшею, получая за разницу деньги, а молодые с радостью доплачивали бы вменяемую сумму - но у нас нет цивилизованного рынка аренды», - поясняет Бобашев. Проблема, по его мнению, и в психологии людей – «народ хочет иметь жилье в собственности», и в нежелании государства отменить до сих пор существующий механизм прописки - причем, не только самого человека, но и всех полагающихся ему социальных благ. «Необходимо упорядочить арендные отношения, хоть это и нелегкое дело, развивать систему доходных домов, альтернативные способы улучшения жилищных условий», - уверен аналитик. В этой же плоскости, по его мнению, лежит и необходимость совершенствования налогообложения - хотя и очень осторожно, стараясь не задеть социально незащищенные слои. «Сегодня пользование недвижимостью практически ничего не стоит, - объясняет Бобашев. - Удельный вес расходов на машину, если брать транспортный налог и страховку - и то больше».

Большая часть предложений экспертов не новость - все это обсуждается с тех пор, как только прозвучала фраза «доступное жилье». Но во властных коридорах отзвука эти предложения не находят: все разговоры опять крутятся вокруг повышения доступности ипотеки. Но по факту и она со временем становится менее доступной.
Авторы: Татьяна Соляная, Александр Сологуб