Байкальский тракт и Иркутск теряют предложение, но не спрос

Исследование рынка земельных участков Иркутской области предлагают компания «Инвест38» и портал RealtyVision.ru.

Следует учитывать, что в нашем аналитическом обзоре мы рассматриваем земельные участки площадью менее одного гектара и с ценой до двух млн. рублей. Это позволяет сосредоточиться на наиболее массовом сегменте рынка и предоставить более объективные данные, не обращая внимания, например, на участки размерами по 600 Га и стоимостью в десятки миллионов рублей. Все это позволяет получить более сглаженные оперативные показатели колебания уровня спроса и предложения на земельные участки и дачи Иркутского района, с которыми мы и предлагаем вам ознакомиться в нашем отчете.

С первых месяцев зимы этого года мы замечаем снижение объема предложения неразработанных земельных участков по самым популярным направлениям: Байкальскому тракту и в пределах городской черты. Вместе с тем, впервые за полтора года, к отметке в 15% всех продаваемых земель подошли участки по направлению Мельничной пади, освоение которого к летнему сезону 2011-года развернулось в широких масштабах, что немедленно сказалось и на общих объемах площади: более чем на 30% увеличилась площадь предлагаемых участков. При этом вырос и средний размер такого участка: с 12 соток января до 15 соток, что предлагают по левому берегу Иркутского водохранилища в середине лета. Вместе с Мельничной падью, увеличивается количество участков, предлагаемых по Качугскому тракту: с декабря 2010 года примерно на 40% увеличились площади этого тракта.

Несмотря на то, что Байкальский тракт и Иркутск потеряли в среднем до 25% своего предложения за последний год, они продолжают пользоваться спросом. Иркутск интересует в среднем от 20 до 25% всех покупателей земли, а спрос на Байкальский тракт колеблется в районах 16-18%. Но впервые за последние годы спрос на земли в пределах города упал ниже отметки в 20% в июне этого года. Падение продолжается с середины зимы, и можно отметить, что оно совпадает с падением предложения, как в качественном, так и в количественном отношении. Нельзя сказать, что изменение спроса на землю в Иркутске является чем-то экстраординарным и требует повышенного внимания, скорее нет, это поведение рынка обусловлено определенным фактором сезонности, который мы наблюдаем уже несколько лет: рынок земли Иркутск оживляется к зиме в преддверии строительного сезона и «засыпает» к летним дачным месяцам.

А вот уровень предложения, к сожалению, снижается «внесезонно»: с момента последнего максимума в июле 2010 года, когда город предлагал более 17% всех земель иркутского района, до июля 2011 с 12% падение объемов предложения не прекращается. Конечно, достигнуть показателей Московского или Плишкинского трактов с 4,5% и 1,5% соответственно Иркутск вряд ли сможет, но на фоне предполагаемого осеннего повышения спроса столь низкий уровень предложения может спровоцировать определенный дефицит, хотя на данный момент уровень продаж по Иркутску, по оценкам наших специалистов, не изменился от среднестатистического.

Как и земли Байкальского тракта, продолжают пользоваться спросом земли по направлению Мельничной пади, около 10% покупателей ищут свои участки по Александровскому и Голоустненскому трактам, а около 8% покупают на Качугском и Култукском трактах.

В «дачном» сегменте рынка все более спокойно. 25% продаваемых дач относится к Байкальскому тракту, 22% к Иркутску, а 16% к тракту на Мельничную падь. При этом, если Иркутск за последний год не изменил объем своего предложения, то по Мельничному и Байкальскому тракту случились существенные «потрясения». Начнем с того, что до лета прошлого года более 20% всех дач продавались по левому берегу водохранилища, однако высокий уровень продаж уже к июню снизил этот показатель до 16%, и с тех пор этот сегмент рынка восстановиться до прежнего коридора уже не смог, ведь дачи, это прежде всего «вторичная» загородная недвижимость, и простым освоением лесных массивов при неизменном уровне спроса объемы продаваемых дач на рынке не восполнишь.

С Байкальским трактом несколько иная ситуация. Снижение спроса на него осенью прошлого года вкупе с откровенно завышенными ценами спровоцировал рост количества труднопродаваемых дач: буквально за полгода объемы предложения по Байкальскому тракту увеличились более чем на 50%! К лету 2011 года этот «скачок» был несколько сглажен активностью покупателей в первую очередь благодаря тому, что продажи по этому тракту в 2011 году ведутся с существенной скидкой. Если в 2010 году покупатель зачастую получал землю по цене выше средней по этому тракту, то в 2011 году, особенно весной и в начале лета до 20% покупателей добивались, наоборот, существенной скидки.

Практически нет в продаже дач по Качугскому тракту, здесь очень много земель сельскохозяйственного назначения со слаборазвитой инфраструктурой, которые непригодны для загородного «дачного» образа жизни, примерно 5% продается по Плишкинскому тракту, и по 8-10% всех дач приходится на остальные тракты.

Снижение уровня предложения по землям в Иркутске незамедлительно сказался на росте цены: за первую половину 2011 года цена на землю в Иркутске увеличилась по разным оценкам более чем на 10-12%, однако это не ответная реакция рынка на повышение спроса, а лишь снижение количества недорогих земельных участков. Повышение цены по причине дефицита следует ожидать, как мы уже отмечали, только к концу осени. А вот аналогичное снижение предложения по Байкальскому тракту привело к самому обратному результату: цена в отличие от Иркутска снизилась на 5%, однако она все еще остается слишком высокой: более чем на 30% опережает цены по остальным направлениям.

Как ни странно, вот уже год продолжают синхронно дорожать земли и дачи по Плишкинскому тракту. Странно это при нынешнем уровне спроса: всего лишь около 2% покупателей первоначально рассматривают возможность покупки недвижимости там, а приобретают ее, в конечном итоге, не более 5-7% от общего числа. Покупателя отпугивает неплодородная, болотистая почва, плохая транспортная инфраструктура, проблемы с электроснабжением. Тем не менее, к середине 2011 года продавцы подняли там цены на 30-40% по сравнению с началом 2010-го, и теперь сложно сказать, будет ли эта тенденция прервана в ближайшее время.

С другой стороны, снижается цена на землю и дачи Голоустненского тракта, который протяжен по более привлекательной местности, на наш взгляд, нежели чем Плишкинский тракт. И, если в августе 2010 года цены на земли этих направлений были равны, то сейчас разница между ними составляет около 40%, что, на наш взгляд, не минует сказаться на и не без того низком спросе на земли перед Плишкино.

Как мы уже отмечали, уровень предложения в сегменте дач по тракту на Мельничную падь за последний год сократился в среднем на четверть, между тем цена на эти самый дачи за этот же промежуток времени возросла почти двукратно: с 60 тысяч рублей за сотку в прошлом августе, до 112 тысяч рублей в среднем за сотку в июне 2011! Впервые повышение цены прекратилось к середине этого лета, и к августу средняя цена снизилась до 108 тысяч, сравнявшись, тем самым, с Плишкинским трактом, который так же дорожал, но совсем-совсем другими темпами.

Впервые в наших отчетах мы решили проанализировать более 4000 земельных участков и дач, проданных в Иркутске за два года, и оценить стоимость их при продаже и среднее время, необходимое для продажи земли. Таким образом, удалось посчитать, что участок находится в продаже в среднем 9 месяцев, или 280 дней! Быстрее всего земля продается в Мельничной пади и в Иркутске, а хуже всего – по Качугскому тракту. И практически по всем трактам продаются объекты недвижимости, по цене исключительно ниже среднерыночной. Здесь покупателям удается либо добиться существенной скидки, либо они долго анализируют рынок в поисках дешевых предложений. Причем самых значительных скидок удается достичь к осени-зиме каждого года. Исключение составляет, вернее, составлял до начала 2011 года, Байкальский тракт: здесь на 5-20% больше продавалось земель по ценам дороже, чем в среднем по этому же тракту. На этот показатель существенно влияли популярные районы Молодежного и Ново-Разводной, цены на которые значительно выше, чем цены на дачи в тех же Патронах или Лебединке. Но с начала 2011 года, после накопления определенной массы предложений и с началом снижения средней цены, «маятник» качнулся в другую сторону: в 1-ом квартале этого года земли «дешевле» превысили земли «дороже» на 10%, а ко второму кварталу эта разница составляла уже 20%.

Если рассматривать рынок в разрезе удаленности от областного центра, то мы отмечаем неизменную статистику: приблизительно на 15% покупателей сравнительно близких земель больше, чем продавцов, и на эту же величину больше продавцов земель удаленных на 10-25 километров.

Ко второму кварталу 2011-года кошелек среднестатистического покупателе полегчал почти на 20% с 500 до 415 тысяч рублей за земельный участок. Желаемая площадь также сократилась: с 15 соток зимы до 11,5 соток конца лета.

В рейтинге самых популярных районов продолжают лидировать коттеджные поселки, такие как Ново-Иркутский, Изумрудный, Николов Посад, Ново-Разводная и Молодежный. Такой же популярностью пользуются населенные пункты перспективной застройки: Мамоны, Смоленщина, Карлук и Хомутово. Причем практически на каждую землю этих районов приходится более одного покупателя. Исключение составляет лишь Хомутово, которое обладает большим количеством сельскохозяйственных, и поэтому земель «слаболиквидных», как в прямом, так и в переносном смыслах. Причем, говоря о ликвидности, речь идет и о коттеджах, используемых как часть гостиничного бизнеса, особенно, в приближении к Байкалу. Пока это направление не очень развито в силу объективных причин, например, мало развитой инфраструктуры в целом и отсутствия опыта у местных турагентств, в то время как на западе, скажем, снять коттедж на выходные в подмосковье проще с чисто организационной точки зрения.

Так прошла первая половина 2011 года для рынка земли и загородной недвижимости Иркутска. С продолжившимся падением объема предлагаемых земель по Иркутску и Байкальскому тракту и резким повышением цены на земли в городе: более чем на 10% с начала весны. Продолжается освоение неразработанных земель по направлению на Мельничную падь, но объемы предложения в сегменте дач здесь рекордно низки при стабильном спросе, который не снижается даже из-за двукратного удорожания дачных хозяйств в этом направлении за последний год. Вполне возможно, что рост цены на землю в Иркутск продолжится в связи с сезонным увеличением спроса на земли города к зиме, а вот подорожание дач Мельничного тракта может и прекратиться вместе с увеличением цены по Плишкинскому тракту, которое, в отличие от тракта Мельничной пади, практически необосновано.