"Терра": близится открытие

Открытие первого «интеллектуального» здания в Иркутске - бизнес-центра «Терра» планируется в июле. О функциях и работе управляющей компании, которая будет осуществлять техническую эксплуатацию всех инженерных систем бизнес-центра, мы поговорили с генеральным директором управляющей компании ООО «АктивУправление» Сергеем Барановым.

- Расскажите, в чем заключается работа управляющей компании?

- В идеале, работа управляющей компании начинается еще на стадии проектирования, для того, чтобы при строительстве и монтаже всех систем жизнеобеспечения зданием  избежать проблем, которые возникают при эксплуатации. В нашем случае так и получилось во многом благодаря тому, что ООО «АктивУправление» входит в группу компаний «Актив», которая является и заказчиком и застройщиком объекта.
На этапе строительства управляющей компанией сформирован штат специалистов, который будет эксплуатировать бизнес-центр. В это же время заключаются договора с основными поставщиками энергоресурсов. После того как бизнес-центр вводится в эксплуатацию, управляющая компания выполняет две основные функции: техническую эксплуатацию здания и работу с арендаторами и собственниками.

- Что именно вы, как управляющая компания, добавили в проект?

- При эксплуатации здания, основной функцией управляющей компании является обеспечение бесперебойного функционирования систем жизнеобеспечения бизнес-центра, поэтому на стадии проектирования систем нужно это учитывать. Мы вносили изменения в проектирование санитарных узлов, технических комнат для персонала, схем электроснабжения, проект системы отопления. Все пожелания были высказаны нами с целью удобства дальнейшей эксплуатации и клининга. Для нас важно создать комфортные условия для тех, кто будет работать в бизнес-центре «Терра», а также снизить себестоимость эксплуатации здания в будущем. Много коррективов касалось технического оснащения на площадях общего пользования.

- Чем ООО «АктивУправление» занимается сейчас, когда объект готовится к сдаче в эксплуатацию?

- Сейчас проходят работы по монтажу инженерных систем. На этой стадии инженеры управляющей компании участвуют в приемо-сдаточных испытаниях систем от внешних подрядчиков, осуществляется функция двойного контроля – нашей компанией и генеральным подрядчиком, в роли которого выступает компания «АктивСтрой». А это гарантия правильности исполнения проекта. Также сейчас мы занимаемся арендными отношениями: подписанием договоров, согласованием условий с клиентами.

- Ваша управляющая компания уже успела зарекомендовать себя на рынке услуг?
 
- Для ООО «АктивУправление», как юридического лица, бизнес-центр «Терра» - первый объект, но для наших специалистов это не первый опыт. В компании работают высококлассные специалисты, которые имеют опыт работы в сфере управления объектами коммерческой недвижимости. На данном этапе в ООО «АктивУправление» работает три специалиста. В ближайшем будущем планируется расширение штата, для того, чтобы обеспечить присутствие технических специалистов в бизнес-центре в течение 24 часов в сутки. Это соответствует западным стандартам управления бизнес-центрами классов «А» и «Б».

- В чем все-таки заключаются особенности «интеллектуального» здания?

- Под «интеллектуальным» зданием подразумевается высокая степень автоматизации и возможность дистанционного управления всеми инженерными системами: вентиляцией и кондиционированием, системой холодного и горячего водоснабжения, отоплением. У нас всем этим сможет управлять один оператор, которому будет приходить информация о состоянии и режиме работы всех исполнительных устройств в режиме реального времени. Основная задача оператора – увидеть сигнал системы о неисправности и передать его техническому специалисту, который будет решать проблему на месте.

Системы жизнеобеспечения «интеллектуального» здания могут сами управлять климатом в помещениях, освещением, инженерными сетями, системой безопасности, связью и лифтами. Опираясь на данные датчиков основных систем, компьютер может автоматически включать и выключать кондиционеры, изменять освещенность в зависимости от времени суток, обнаруживать неполадки в работе основных агрегатов (лифтов, насосов, трансформаторов) задолго до самой поломки и моментально оповещать о них сервисные службы.

Все параметры индивидуальной работы офиса задает сам арендатор или владелец помещения. Их можно оговорить один раз, при подписании договора с управляющей компанией. Структура затрат и финансовая сторона договорных отношений для наших клиентов предельно прозрачна и привлекательна: клиенты видят, из чего складывается стоимость эксплуатации квадратного метра.

- Слышала, что особая роль отведена в «интеллектуальном» здании безопасности.

- Да, конечно. Система безопасности включает в себя пассивную защиту, направленную на предотвращение чрезвычайных ситуаций (видеонаблюдение, система доступа) и активную (дымоудаление, пожарная сигнализация, автоматическое пожаротушение). В бизнес-центре «Терра» будет работать система ограниченного доступа, которая распространяется даже на лифты – если у вас нет права посещать тот или иной этаж, вы просто не сможете нажать соответствующую кнопку в кабине. Можно устанавливать и временные ограничения прохода – в нерабочее время или для тех сотрудников, которые находятся в отпуске. В случае пожара система сделает все, чтобы персонал смог беспрепятственно покинуть здание: автоматически разблокирует все двери, опустит лифты на первый этаж и откроет двери, прекратит приток воздуха, включит систему дымоудаления, распылители,  водные отсекатели пламени.

Информационная безопасность и защита бизнеса от техногенных катаклизмов – отключения связи, помехи в ИТ-коммуникациях – еще одно отличие «интеллекутального» офиса. Сама локальная сеть защищена от любого воздействия извне, дублируются все внутренние линии связи. Кстати, также, как и системы – от инженерных до информационных. Если выходит из строя одна линия, автоматически все здание переключается на резервную.

Хотелось бы добавить, что все перечисленные преимущества «интеллектуального» здания можно будет оценить в процессе эксплуатации. Но мы уверены в том, что грамотность и опыт наших технических специалистов, работа управляющей компании на всех стадиях возведения бизнес-центра, позволит бизнес-центру соответствовать ожиданиям будущих арендаторов и собственников.