Обрушатся ли цены на недвижимость в ближайшие восемь лет?

Центробанк выпустил аналитическую записку, из которой следует, что выполнение нацпроекта «Жилье и городская среда» вкупе с развитием ипотеки могут обрушить цены на недвижимость на горизонте шести-восьми лет.

К 2024 году ежегодный объем ввода новостроек в России должен вырасти на 30%. То есть через шесть лет застройщики должны сдавать примерно по 120 млн «квадратов» жилья в год. Это один из критериев нацпроекта.

«Такие объемы жилья в России не строились никогда. Рекордные показатели конца 1980-х годов, когда строители возводили больше 70 млн квадратных метров жилья в год на фоне развития жилищно-строительных кооперативов, были побиты в 2014—2015 годах, после чего объемы ввода жилья стали снижаться», — говориться в документе ЦБ.

Спрос на новостройки планируют подкреплять ипотекой, долю которой на первичном рынке собираются увеличить до 50%. Но если так пойдет, в ближайшие 7-9 лет все, кто может себе это позволить, уже обзаведутся кредитным жильем. С учетом того, сколько людей уже взяли ипотеку, продавать квартиры станет просто некому. При том количестве жилья, которое в России собираются строить, это может привести к резкому падению цен, предрекают в Центробанке.

«Во многом это так», — подтвердил прогнозы регулятора руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его словам, сейчас цены на жилье в России сильно завышены. «Есть очень простой мировой критерий, по которому цена квадратного метра должна быть примерно равна среднемесячному доходу населения. Если опираться на этот критерий, цены на жилье у нас завышены примерно в полтора-два раза. К примеру, в Москве средняя зарплата меньше 100 тысяч рублей, а ценник на новостройки внутри МКАД — 200 тысяч рублей за квадратный метр. По другим крупным городам разрыв чуть меньше — раза в полтора», — проиллюстрировал он.

Пока жилья строили мало, такие цены держались за счет прослойки людей с доходами выше среднего. «Но если мы хотим строить много, и решить квартирный вопрос по всей стране и достаточно массово, стоимость жилья и должна быть ниже. Не надо ждать, когда цены обвалятся по тому сценарию, который описали аналитики Центробанка. Застройщики и государство изначально должны ориентироваться на снижение стоимости квадратного метра», — считает Репченко.

По его словам, чтобы этот процесс шел эволюционно, нужно снизить давление на застройщиков со стороны государства, разбюрократизировать отрасль, сократить издержки, чтобы компании могли оставаться рентабельными при меньших ценах на квартиры.

«Парадокс в том, что строительно-монтажные работы — не самая затратная составляющая работ. В крупных городах цену на жилье формируют в первую очередь завышенная стоимость земли, дорогие банковские кредиты, получение всех необходимых согласований и разрешений — крайне коррупционноемкая сфера. При желании, все эти затраты можно серьезно оптимизировать», — говорит Репченко.

Сократив цену на 20-30% от нынешней, можно было бы существенно увеличить объем платежеспособного спроса, считает собеседник «Росбалта». В противном случае ситуацию могут не спасти даже дешевые жилищные кредиты, и соотношение предложения и спроса может ухудшиться еще раньше, чем предрекает ЦБ.

«Сложился стереотип: давайте сделаем ипотеку подешевле, и тогда все россияне выстроятся в очередь за квартирами. Но у основной массы потенциальных покупателей даже при нулевом проценте по ипотеке все равно не будет хватать денег на покупку жилья ровно из-за того, что цены кусаются. Может оказаться, что в ближайшие пару лет ставку по ипотеке еще утрамбуют, но это будет временной мерой — не панацеей. Это поддержит спрос в ближайшие несколько лет, но потом окажется, что дальше все равно придется цену квадратного метра снижать, и снижать весьма существенно», — считает глава ИРН.

Падение цен на новостройки позволит вовлечь в оборот неиспользуемые квартиры. «Люди, накупившие жилья впрок, ожидая, что оно будет только дорожать, увидят, что квартиры на первичном рынке становятся все дешевле и дешевле, и поймут, что нужно со своими инвестиционными квартирами что-то делать: продавать, сдавать в аренду. В результате, все эти квартиры рано или поздно тоже выйдут на рынок, создавая дополнительное предложение, и отражаясь на ценах.

Невыгодной эта история может оказаться только для тех, кто уже взял ипотеку. К тому времени, когда они покроют свой долг, их квартиры будут стоить даже дешевле, чем сейчас, не считая процентов, уплаченных банку. «Но, по крайней мере, они выиграли уже в том, что не ждут лучших времен, и живут в своих квартирах уже сейчас», — считает Репченко.

Однако директор института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Вадим Засько считает, что увеличить ежегодный объем ввода жилья на 30% за пять лет нереально. Хотя бы потому, что всю эту недвижимость придется подключать к старым, еще советским сетям: вода, канализация, энергетика. «Даже если мы коробки начнем строить бешеными темпами, это будут просто коробки», — отметил он.

Отсутствие спроса скорее приведет к сокращению строительства, чем к снижению цен, считает эксперт.

«Официально, на нацпроекты выделяются деньги, значит, должны быть достигнуты целевые показатели. Если бы я был госслужащим, ровно так бы вам и ответил. Но в реальности нацпроект подразумевает выделение денег, но не достижение целей. Поэтому я сильно сомневаюсь, что удастся увеличить объем ввода недвижимости на 30%. Нам бы очень этого хотелось, но, думаю, наш монополизированный рынок строительства резкого падения цен не допустит. Застройщики не создадут избыточного предложения», — отметил Засько. В лучшем случае, цены на жилье просто не вырастут, считает он.

По инф. rosbalt.ru