Рынок жилстроительства в напряжении: на эскроу-счета переводят всех застройщиков

Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал депутатам принять во втором чтении поправки к закону о долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года абсолютно все застройщики должны будут перейти на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета — ранее предполагалось, что новой схемой обязаны будут пользоваться только те проекты, которые выходят на рынок после 1 июля 2019 года.

Отметим, что за 2017 год в эксплуатацию по всей России было введено 45,9 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. А к 1 июля 2018 года застройщики получили разрешения на строительство примерно 130 млн кв. м жилья, то есть если бы Госдума не решила распространить механизм эскроу-счетов на уже строящейся объекты, то «запаса» хватилось девелоперам на два-три года.

Таким образом, речь идет о полной и достаточно резкой перестройке рынка жилищного строительства. Сейчас застройщики почти не строят многоквартирные дома на собственные или заемные деньги — к финансированию привлекаются «дольщики», участники долевого строительства, люди, заранее покупающие квартиры в недостроенном или даже не начатом доме. С одной стороны, таким образом покупать недвижимость намного дешевле, с другой — квартиру, естественно, удается получить не сразу после внесения денег, а иногда и вовсе получить не удается, если застройщик банкротится, намеренно или нет. Получается, что скидка от стоимости готовой квартиры — это, в том числе, плата за риск.

Система эскроу-счетов предполагает, что деньги покупателей идут не застройщику, а хранятся в банке на специальном счете до момента завершения строительства. При этом девелопер может под залог этих средств взять кредит. Такая система делает договоры долевого участия еще более безопасными — у застройщиков исчезнет мотивация специально банкротится, так как в этом случае никаких денег они не получат. Но одновременно квартиры в незавершенных домах станут стоить дороже, потому что строительство будет финансироваться за счет кредитных средств.

Сейчас действует другой механизм, договоры долевого участия страхуются через Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Эта структура была создана в 2017 году, застройщики отчисляют в фонд 1,2% от цены ДДУ, без взноса договор не может пройти процедуру государственной регистрации.

Проблема в том, что государственное регулирование хоть и должно привести, теоретически, к исчезновению проблемы «обманутых дольщиков», делает строительство заметно более дорогим. По мнению многих участников рынка, отчисления в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, для покрытия всех рисков, должны были бы быть в размере 6,5-7%, а введение эскроу-счетов повысит стоимость квартир для покупателей на 15-20%, а в некоторых случаях и на 25%. Эту огромную разницу можно было бы покрыть за счет дешевеющей ипотеки — но ключевая ставка Центрального банка в 2018 году впервые за долгое время была поднята, а в след за ней вверх пошли и процентные ставки.

Учитывая, что уже сейчас многие застройщики, особенно в регионах, оказываются в фактически на грани банкротства, получая прибыль в районе 1000 рублей с квадратного метра, реформа заметно изменит рынок, «вымыв» с него небольших игроков.

Впрочем, к монополизации строительного рынка дело идет уже достаточно давно — можно вспомнить хотя бы пример компании Urban Group, на финансовое состояние которой, помимо прочего, повлияли проблемы с ЖК Лайково: Московская область предоставила землю, статус которой, однако, был не определен до конца из-за земельных споров. В итоге компания потратила около 6 млрд рублей на строительство ЖК площадью 875 тысяч кв. м, а в итоге получила малоликвидный объект.

В конечном итоге огосударствление строительной отрасли вернет в Россию то, от чего сейчас пытаются отказаться, советскую модель архитектуры, массовую и не слишком качественную. Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев недавно назвал нацпроект «Жилье и городская среда» самым противоречивым, поскольку он предполагает одновременно и увеличение объема строительства, и рост качества домов. Учитывая, что платежеспособный спрос уже сейчас невелик, выполнить поручение президента строить 120 млн кв. метров комфортного жилья ежегодно будет действительно сложно.

По инф. rosbalt.ru